Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de la CSFO. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

 
Superintendent of
Financial
Services
 
Ontario Coat of Arms
 
Surintendant des
services
financiers
 

RELATIVEMENT À la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L. O. 2006, ch. 29 (la « loi »), et plus particulièrement les articles 8, 18, 19 et 21;

ET RELATIVEMENT À Metro Financial Planning Limited;

ET RELATIVEMENT À Dinesh Khanna (alias Dennis Khanna).


ORDONNANCE DE SUSPENSION PROVISOIRE DE PERMIS ET AVIS D’INTENTION DE RÉVOCATION DE PERMIS

À :

Metro Financial Planning Limited
193, rue King Ouest
Hamilton (Ontario)
L8P 1A6

ET À :

Dinesh Khanna

Le paragraphe 19(1) de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi ») prévoit que le surintendant des Services financiers peut, par ordonnance, révoquer un permis dans certaines circonstances particulières.

L’article 21 de la Loi prévoit que pour proposer la révocation d’un permis sans le consentement du titulaire du permis, le surintendant doit donner un avis écrit motivé de son intention au titulaire du permis et y préciser le motif de son intention.

Le paragraphe 19(3) de la Loi prévoit que s’il est d’avis que tout retard dans la révocation d’un permis découlant de la prise des mesures qu’exige l’article 21 risque de nuire à l’intérêt public, le surintendant peut, sans préavis, prendre une ordonnance pour suspendre provisoirement le permis.

ORDONNANCE DE SUSPENSION DE PERMIS

IL EST ORDONNÉ, conformément au paragraphe 19(3) de la Loi, et pour les motifs énoncés ci-dessous, de suspendre le permis de services de courtage hypothécaire de Metro Financial Planning Limited. Pendant cette suspension, la société Metro Financial Planning Limited n’est pas autorisée à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.

IL EST ORDONNÉ, conformément au paragraphe 19(3) de la Loi, et pour les motifs énoncés ci-dessous, de suspendre le permis de courtier en hypothèques de Dinesh Khanna. Pendant cette suspension, Dinesh Khanna n’est pas autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.

PRENEZ AVIS QUE la présente ordonnance provisoire prend effet immédiatement et demeure en vigueur jusqu’à l’expiration de la période impartie pour demander une audience relative à l’avis d’intention du surintendant établi ci-dessous (quinze [15] jours après la transmission de l’avis ou sa livraison réputée).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux paragraphes 48(4) et 49(1) et (2) de la Loi, quiconque omet de se conformer aux termes d’une ordonnance rendue en vertu de la Loi est coupable d’infraction et la personne déclarée coupable d’une infraction en vertu de la Loi est passible d’une amende maximale de 100 000,00 $ ou d’une durée d’emprisonnement maximale d’un an, ou à la fois de la peine et de l’amende. La société déclarée coupable d’une infraction à la Loi est passible d’une amende maximale de 200 000,00 $.

Le paragraphe 48(5) de la Loi prévoit qu’en cas de perpétration par une société d’une infraction, les administrateurs ou les dirigeants d’une société qui l’ont ordonnée ou autorisée, qui y ont consenti ou participé, ou qui n’ont pas pris de précautions raisonnables pour empêcher la société de la commettre, sont coupables d’une infraction, que la société ait été ou non poursuivie ou déclarée coupable.

Le paragraphe 48(6) prévoit que sont coupables d’une infraction les associés d’une société de personnes et les particuliers membres de l’instance dirigeante d’une entité qui n’est pas une personne ou une société de personnes, qui ont ordonné ou autorisé la commission, par la société de personnes ou l’entité, d’un acte ou d’une omission, laquelle constituerait une infraction à la Loi si elle était le fait d’une personne, qui y ont consenti ou participé.

Si vous désirez recevoir cette ordonnance en anglais, veuillez envoyer immédiatement votre demande à : Adjointe, audiences, Greffe, Commission des services financiers de l’Ontario, 5160, rue Yonge, C. P. 85, Toronto (Ontario) M2N 6L9.

AVIS D’INTENTION DE RÉVOCATION DE PERMIS

PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant signifie son l’intention de révoquer le permis de services de courtage hypothécaire de la société Metro Financial Planning Limited. Les motifs des présentes intentions sont présentées avec le présent avis.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant signifie son intention de révoquer le permis de courtier en hypothèques de Dinesh Khanna. Les motifs des présentes intentions sont présentées avec le présent avis.

Si vous désirez recevoir cette ordonnance en anglais, veuillez envoyer immédiatement votre demande à : Adjointe, audiences, Greffe, Commission des services financiers de l’Ontario, 5160, rue Yonge, C. P. 85, Toronto (Ontario) M2N 6L9.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément au paragraphe 21(3) de la Loi, une demande d’audience devant le Tribunal des services financiers relativement aux présentes intentions peut être présentée en remplissant le formulaire ci-joint intitulé Demande d’audience (devant le Tribunal des services financiers (Formule 1) et en le remettant au Tribunal dans un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis. Une copie de ce formulaire est annexée à cet avis. Des copies supplémentaires sont disponibles sur le site Web du Tribunal à l’adresse www.fstontario.ca.

Dans le cas où une demande d’audience (Formule 1) est présentée au Tribunal dans un délai de quinze (15) jours suivant la réception de l’avis, les paragraphes 21(3) et 21(4) de la Loi prévoient que le Tribunal doit tenir une audience et décider ou non d’ordonner au surintendant de donner suite à ses intentions, avec ou sans modification, ou substituer son opinion à la sienne, et il peut imposer les conditions qu’il estime appropriées dans les circonstances.

Si aucune présentation de demande d’audience (Formule 1) n’est faite au Tribunal dans un délai de quinze (15) jours suivant la réception de l’avis, PRENEZ AVIS QUE le surintendant exécutera les dispositions relatives à la révocation du permis de services de courtage hypothécaire de la société Metro Financial Planning Limited et celles relatives à la révocation du permis de courtier en hypothèques de Dinesh Khanna.

Le Tribunal doit recevoir les formulaires de demande d’audience dûment complétés dans un délai de quinze (15) jours suivant la réception de cet avis. Ces documents peuvent être envoyés par la poste, par télécopieur ou par livraison :

À :

Tribunal des services financiers
5160, rue Yonge, C. P. 85
14e étage
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Registraire
Télécopieur : 416 226 7750

ET AU :

Surintendant des services financiers
Agent des mesures disciplinaires réglementaires
Division de la délivrance des permis de l’industrie
5160, rue Yonge, C. P. 85
Toronto (Ontario) M2N 6L9

Télécopieur : 416 590 7070

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure du Tribunal des services financiers en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L. R. O. 1990, chapitre S. 22. Ces Règles sont disponibles sur le site Web du Tribunal à l’adresse : www.fstontario.ca. Une copie papier peut également être demandée par téléphone au registraire du Tribunal, au 416 590 7294 ou au numéro sans frais 1 800 668 0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre bonne conduite ou votre compétence peuvent être mises en cause. Vous pouvez demander de plus amples détails ou d’autres éléments particuliers à l’appui des présentes intentions.

MOTIFS À L’APPUI DE L’AVIS D’INTENTION DE RÉVOCATION DE PERMIS

  1. Voici les motifs à l’appui de l’avis d’intention de révocation du permis de services de courtage hypothécaire de la société Metro Financial Planning Limited (« Metro Financial ») et du permis de courtier en hypothèques de Dinesh Khanna, alias Dennis Khanna.


  2. Metro Financial détient un permis de services de courtage hypothécaire (permis numéro 10696).


  3. M. Khanna détient un permis de courtier en hypothèques (permis numéro M08000505) qui l’autorise à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires au nom d’une maison de courtage et sous la supervision de celle-ci. M. Khanna est ainsi actuellement autorisé à faire le courtage d’hypothèques au nom de Metro Financial. Il est également le principal courtier et l’unique directeur et dirigeant de Metro Financial.


  4. Le permis de M. Khanna a été renouvelé très récemment, soit le 1er avril 2014, et sa date d’expiration est le 31 mars 2016.


  5. Depuis le mois de mai 2014, la CSFO a reçu plusieurs plaintes d’anciens clients de Metro Financial, concernant des hypothèques acquises par l’intermédiaire de Metro Financial et de M. Khanna.


  6. Au cours du processus subséquent d’enquête sur les plaintes, la CSFO a appris que M. Khanna avait induit en erreur ou trompé des clients en enregistrant des hypothèques sur leur propriété à leur insu et sans leur consentement, en enregistrant des hypothèques sans s’assurer que les clients comprennent bien de quoi il était question ou en enregistrant des hypothèques pour des montants plus élevés que ceux que le client avait autorisés. Dans ces cas, les prêteurs étaient souvent des proches immédiats de M. Khanna et lorsque l’emprunteur n’était plus en mesure de faire ses paiements, une procédure judiciaire était engagée relativement au prêt hypothécaire et les emprunteurs étaient contraints de quitter leur maison. Dans la plupart des cas, M. Khanna ou l’un de ses proches finissait par prendre possession des maisons des clients ou des titres de propriété.


  7. De plus, un examen des dossiers de Metro Financial pour 2014 et 2015 a révélé une foule d’infractions à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »). L’omniprésence et la gravité de ces infractions, jumelées au fait que Metro Financial et M. Khanna n’ont rien fait pour remédier à cette non-conformité systémique entre les examens de 2014 et de 2015, fournissent en soi suffisamment de motifs à l’appui de la révocation du permis de services de courtage hypothécaire de Metro Financial et du permis de courtier en hypothèques de M. Khanna.


  8. Enfin, un certain nombre de plaignantes ont allégué que M. Khanna leur avait fait des avances indésirables et inconvenantes de nature sexuelle. Ces avances ont été faites dans le cadre des activités de courtage hypothécaire de M. Khanna et viennent renforcer l’intention de révocation.

Plaintes relatives aux activités commerciales de courtage hypothécaire

  1. La CSFO a fait enquête sur les plaintes et elle a confirmé les faits suivants.

L. M. et H. M.

  1. À la fin de 2013, L. M. et H. M. étaient propriétaires d’une maison à Hamilton, en Ontario. L. M. et H. M. avaient des problèmes financiers. Leurs paiements hypothécaires étaient en souffrance et ils avaient reçu un avis d’expulsion daté du 21 novembre 2013.


  2. En décembre 2013, L. M. et H. M. ont appris l’existence de Metro Financial par le biais d’une publicité et ils ont pris rendez-vous avec M. Khanna pour refinancer leur prêt hypothécaire dans le but de résoudre leurs problèmes financiers imminents.


  3. Selon les échanges et les renseignements fournis par M. Khanna, L. M. et H. M. étaient convaincus qu’ils enregistraient une nouvelle hypothèque auprès de Italian Canadian Savings & Credit Union Limited (« ICSCU ») et que cette hypothèque couvrirait les deux hypothèques existantes sur leur maison, de manière à leur permettre d’effectuer des versements mensuels plus faciles à gérer.


  4. L. M. a ensuite découvert qu’en plus de l’hypothèque obtenue auprès d’ICSCU, Metro Financial et M. Khanna avaient enregistré deux autres hypothèques sur la propriété, à leur insu et sans leur consentement. De fait, L. M. et H. M. n’ont pas été informés que des montants relatifs à ces prêts hypothécaires avaient déjà été avancés.


  5. Une recherche de titre sur leur propriété a révélé que les hypothèques suivantes grevaient leur propriété :

    1. Le 2 décembre 2013, Metro Financial a enregistré une hypothèque de 65 000 $ (portant la signature de M. Khanna) en faveur de Vic Handa Professional Dentistry Corp. (« Handa Dentistry ») (numéro d’instrument WE938077);


    2. Le 22 janvier 2014, une hypothèque de 250 600 $ a été enregistrée en faveur d’ICSCU (numéro d’instrument WE946000), inscrite comme hypothèque de premier rang en vertu d’un report exécuté par Handa Dentistry (numéro d’instrument WE946001), reportant l’hypothèque de Handa Dentistry au deuxième rang;


    3. Le 24 janvier 2014, une hypothèque de troisième rang de 34 500 $ a été enregistrée par Metro Financial (portant la signature de M. Khanna) en faveur de Vivek Handa (numéro d’instrument WE946288).

  6. Le Dr Vivek Handa est le principal actionnaire de Handa Dentistry. M. Khanna a avoué que le Dr Handa est son neveu.


  7. Bien que des formulaires d’engagement à prêter sur hypothèque et de divulgation aux emprunteurs sont censés avoir été signés par L. M. et H. M., ces derniers ne se souviennent pas ou n’ont pas eu connaissance d’avoir consenti aux hypothèques de deuxième et troisième rang.


  8. Même s’il était possible de prouver que L. M. et H. M. aient obtenu les formulaires de divulgation aux emprunteurs, ce qui ne semble pas être le cas, il n’y a aucune divulgation sur ces formulaires, ou d’une autre manière, du lien familial étroit entre M. Khanna et le Dr Handa. Les formulaires de divulgation aux emprunteurs indiquent toutefois des honoraires et bonis de courtage totalisant 11 500 $ relatifs aux hypothèques de deuxième et troisième rang.


  9. L. M. et H. M. ont manqué à leurs obligations de remboursement des hypothèques de deuxième et troisième rang en faveur de Handa Dentistry et du Dr Handa.


  10. Handa Dentistry a intenté une poursuite contre L. M. et H. M. le 5 mars 2014 (numéro de greffe 14-46028-SR), relative au manquement à leurs obligations en vertu de l’hypothèque enregistrée au nom de Handa Dentistry. Un jugement par défaut pour un montant de 68 258,68 $ a été obtenu contre L. M. et H. M. le 7 avril 2014.


  11. Le 29 avril 2014, Handa Dentistry a obtenu une ordonnance lui permettant d’obtenir un bref de mise en possession relatif à la propriété. À l’appui de sa demande d’ordonnance, Handa Dentistry a déposé une déclaration sous serment de M. Khanna selon laquelle ce dernier se présente comme un « représentant du demandeur ». En vertu des ordonnances rendues par la cour, L. M. et H. M. ont été évincés de leur maison.


  12. La recherche de titre révèle que la propriété a été transférée à de nouveaux acheteurs le 23 juin 2014 en vertu d’un pouvoir de vente de Handa Dentistry (numéro d’instrument WE971160). L’hypothèque de l’ICSCU a été levée le 8 août 2014 (numéro d’instrument WE983534).


  13. De plus, le 17 juillet 2014, un avis de saisie-arrêt a été signifié à l’employeur de L. M.


  14. Le résultat net de la conduite de Metro Financial et de M. Khanna est que H. M. et L. M. ont perdu leur maison et se sont endettés auprès de deux prêteurs pour des montants qu’ils n’ont jamais consenti à emprunter. Il semble qu’ils n’aient tiré aucun avantage de ces transactions, car il n’existe aucune évidence que des montants ont été avancés relativement à ces hypothèques.

D. M. (L.)

  1. Depuis 2002, D. M. était propriétaire d’une maison à St Catharines, en Ontario. Au début de 2009, D. M. a connu des problèmes financiers. Elle était en défaut de paiement de son hypothèque existante auprès de la Banque de Nouvelle-Écosse.


  2. Dans le but de trouver une solution à ces problèmes, D. M. a communiqué avec Metro Financial et a sollicité son aide après avoir vu son annonce publicitaire dans le bottin téléphonique. Au début de 2009, D. M. a pris un rendez-vous avec M. Khanna afin de discuter du refinancement de ses deux hypothèques existantes, de manière à les fusionner en une seule hypothèque et en seul versement hypothécaire facile à gérer.


  3. D. M. a compris que Metro Financial et M. Khanna devaient prendre les mesures nécessaires pour refinancer l’hypothèque sur sa maison, de manière à ce qu’elle ait des charges mensuelles plus faciles à gérer. Toutefois, M. Khanna ne lui a jamais clairement expliqué les détails des hypothèques proposées. Par conséquent, D.M. n’avait pas une connaissance suffisante des documents qu’on lui demandait de signer pour évaluer adéquatement la nature des transactions qui lui étaient proposées ou pour évaluer si les transactions proposées étaient ou non appropriées dans les circonstances. Quant à Metro Financial, la société a omis de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que les hypothèques proposées étaient appropriées pour D. M. (conformément à l’exigence énoncée à l’article 24 du Règlement de l’Ontario 188/08) et de rédiger une divulgation écrite des risques matériels associés à ces transactions (conformément à l’exigence énoncée à l’article 25 du Règlement de l’Ontario 188/08).


  4. Les hypothèques conclues par Metro Financial et enregistrées sur le titre de propriété sont les suivantes :

    1. Le 6 mars 2009, une hypothèque de 88 900 $ a été enregistrée sur le titre, indiquant comme titulaire de charge « B2B Trust in Trust for RRSP/RRIF #[...] » (numéro d’instrument NR203009).


    2. Également le 6 mars 2009, une hypothèque de deuxième rang de 30 000 $ a été enregistrée sur le titre en faveur de Global Financial Management Inc. (« Global ») (numéro d’instrument NR203010).

  5. Une fois les hypothèques conclues, M. Khanna s’est présenté en personne à la résidence de D.M. pour percevoir les montants dus sur les hypothèques. Cette activité constitue un exercice d’opérations à titre d’administrateur d’hypothèques, alors que ni Metro Financial, ni M. Khanna ne sont titulaires de permis pour ce faire, contrairement aux exigences énoncées à l’article 5(2) de la Loi. De plus, lors de ces visites, M. Khanna a fait des avances inappropriées et indésirables à la fille de D. M. Cette dernière affirme que M. Khanna s’est présenté à sa résidence avec en main de l’alcool et a tenté de socialiser avec sa fille de 19 ans en son absence.


  6. Finalement, les charges totales pour les deux hypothèques représentaient des montants plus élevés que ceux que D. M. avait la capacité de payer. À la suite de son défaut de paiement, Global a intenté une poursuite contre elle le 9 septembre 2009 (numéro de greffe 09 14458 SR). Un jugement par défaut a été rendu le 9 octobre 2009, qui comprenait une ordonnance de mise en possession de sa propriété par Global.


  7. En outre, le 10 décembre 2009, Global a obtenu une ordonnance lui accordant la délivrance d’un bref de mise en possession sur la propriété. M. Khanna a déposé une déclaration à l’appui de la proposition relative à cette ordonnance, dans laquelle il se présente à nouveau comme le « représentant du demandeur ».


  8. Un bref de mise en possession a été obtenu et exécuté le 21 janvier 2010. Par conséquent, D. M. a été contrainte de déménager de sa résidence.


  9. Le 10 août 2011, un transfert de charges est intervenu de Global à Veeru Kantoor, que M. Khanna a reconnu être son épouse (numéro d’instrument NR275982).


  10. Bien que M. Khanna soit en possession de la propriété et en ait le contrôle, une recherche de titre révèle que D. M. en demeure la propriétaire. Des arriérés d’impôts et des charges importantes relatives aux infractions aux règlements ont été imposés à D. M. à la suite de son défaut de payer des taxes municipales et à entretenir l’immeuble pendant cette période. Le 9 juillet 2015, un certificat d’arriérés d’impôts a été inscrit en marge du titre quant aux taxes municipales dues sur la propriété (numéro d’instrument NR386084).

M. P. et A. P.

  1. M. P. et A. P. sont propriétaires d’une maison à Brantford, en Ontario. Compte tenu de leurs problèmes financiers, M. P. et A. P. ont déposé une proposition de consommateur en vertu de la Loi sur la faillite et sur l’insolvabilité le 18 janvier 2007. En 2009, ils ont communiqué avec Metro Financial qui les a aidés à refinancer les hypothèques existantes sur leur résidence, de manière à leur permettre de verser le 2 juin 2009 les montants dus en vertu de la proposition.


  2. En 2010, M.P. et A.P. ont de nouveau communiqué avec M. Khanna pour organiser le refinancement des hypothèques sur leur résidence.


  3. Les discussions avec M. Khanna et la documentation restreinte qu’il leur a fournie ont mené M.P. et A.P. à comprendre que M. Khanna avait conclu une hypothèque de premier rang auprès de Home Trust Company, et qu’une hypothèque de deuxième rang devait leur être accordée par 1108456 Ontario Ltd.


  4. Toutefois, une recherche de titre révèle qu’une hypothèque de troisième rang avait également été enregistrée sur l’immeuble à l’insu et sans le consentement de M. P. et d’A. P. Plus particulièrement, la recherche de titre révèle les enregistrements suivants sur le titre :

    1. Le 22 février 2010, une hypothèque en faveur de Home Trust a été enregistrée (numéro d’instrument BC179230);


    2. Le 24 février 2010, une hypothèque de deuxième rang en faveur de 1108456 Ontario Inc. au montant de 16 000 $ a été enregistrée (numéro d’instrument BC179355);


    3. Le 2 mars 2010, une hypothèque de troisième rang également en faveur de 1108456 Ontario Inc. au montant de 14 500 $ a été enregistrée (numéro d’instrument BC179734).


  5. M.P. et A.P. n’ont pas consenti ni eu connaissance de l’enregistrement de l’hypothèque de troisième rang en faveur de 1108456 Ontario Inc. M. P. et A. P. font valoir que M. Khanna leur a demandé de signer des documents relatifs à différentes transactions sans toutefois leur fournir la possibilité de lire tous les documents. Ils affirment également que M. Khanna a refusé de leur expliquer la nature des documents à signer ou leur portée juridique.


  6. De plus, aucune divulgation aux emprunteurs n’a été fournie à M. P. et à A. P. quant à l’hypothèque de troisième rang, et la divulgation relative à l’hypothèque de deuxième rang présentait des lacunes, contrevenant ainsi à l’article 6 du Règlement de l’Ontario 191/08.


  7. Enfin, M. P. et A. P. n’ont jamais obtenu l’imputation des produits et charges de l’hypothèque de troisième rang. L’unique référence à ce sujet indiquée dans les dossiers présentés à M. P. et à A. P. fait état d’un montant de 11 000 $ dans un relevé de grand livre de fiducie fourni par l’avocat dont les services ont été retenus par M. Khanna pour intervenir à la transaction. Ce montant est étiqueté comme « Reçu du client », mais M.P. et A.P. n’ont jamais versé de montant pour obtenir une quittance de leur dette hypothécaire précédente. Si ce montant est en réalité celui avancé pour l’hypothèque de troisième rang, il n’existe aucun relevé comptable concernant le solde du montant de l’hypothèque.


  8. Dans le formulaire de divulgation aux emprunteurs relatif à l’hypothèque de deuxième rang, la société 1108456 Ontario Ltd est inscrite comme affiliée à Metro Financial, sans toutefois préciser la nature de cette affiliation. Une recherche de nom de société révèle que les dirigeants de 1108456 Ontario Ltd sont Naresh Handa et Shanta Handa que M. Khanna identifie comme étant ses belles-sœurs.


  9. M. P. et A. P. ont été en mesure d’obtenir un financement subséquent qui leur a permis de se libérer des trois hypothèques conclues par Metro Financial et ils n’ont pas perdu leur immeuble. Toutefois, il n’est pas clair qu’ils ont reçu les fonds relatifs au prêt hypothécaire de troisième rang.

Plaintes subséquentes

  1. À la suite de l’enquête initiale, la CSFO a interrogé de nombreux autres plaignants sur les pratiques commerciales de Metro Financial et de M. Khanna.

J. A.

  1. En 2011, J. A. était propriétaire d’une maison à Hamilton, en Ontario. Compte tenu de ses problèmes financiers, J. A. devait obtenir un prêt hypothécaire sur sa propriété. J. A. détenait à ce moment-là une marge de crédit garantie par la valeur de sa résidence.


  2. En avril 2011, J. A. a rencontré M. Khanna pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire sur sa propriété, de manière à lui fournir les fonds nécessaires pour payer les frais de scolarité de sa fille et pour rembourser d’autres dettes.


  3. J.A. prétend qu’elle a remis à ce moment-là à M. Khanna une série de douze (12) chèques postdatés, mais qu’elle n’a reçu en contrepartie aucun document concernant l’hypothèque.


  4. Un an plus tard, en 2012, J. A. était informée que le solde de son hypothèque était dû et qu’elle devait se présenter au bureau de M. Khanna pour négocier de nouveau son hypothèque. Ces modalités n’avaient pas été clairement expliquées à J. A. lorsqu’elle avait initialement rencontré M. Khanna en 2011.


  5. J. A. n’a pas consenti à renouveler l’hypothèque à ce moment-là, mais elle a par la suite été approchée par M. Khanna qui l’a informée qu’elle avait obtenu une nouvelle hypothèque de premier rang préapprouvée afin de pouvoir consolider ses dettes courantes.


  6. Une recherche de titre révèle que les hypothèques suivantes ont été enregistrées sur la propriété :

    1. Le 26 avril 2011, une hypothèque de 35 800 $ a été enregistrée par Metro Financial (portant la signature de M. Khanna) en faveur de Shanta Handa (numéro d’instrument WE755318).


    2. Le 8 septembre 2012, une hypothèque de 196 000 $ a été enregistrée en faveur de CIBC Mortgages Inc. exerçant sous le nom de Firstline Mortgages (numéro d’instrument WE859392).


    3. Le 12 octobre 2012, une hypothèque de 37 430 $ a été enregistrée par Metro Financial (portant la signature de M. Khanna) en faveur du Dr Handa (numéro d’instrument WE861986).

  7. Bien qu’il existe des formulaires d’engagement et de divulgation aux emprunteurs pour l’ensemble des trois hypothèques portant la signature de J. A., cette dernière soutient que les montants indiqués dans les documents relatifs à l’hypothèque de premier rang avec Shanta Handa ont été modifiés après qu’elle les a signés. De plus, il n’existe aucune divulgation, dans le formulaire de divulgation aux emprunteurs, ou autrement, du lien familial étroit entre M. Khanna et les prêteurs, le Dr Handa et Shanta Handa, qui sont respectivement le neveu et la belle-sœur de M. Khanna.


  8. Le formulaire de divulgation aux emprunteurs pour l’hypothèque de deuxième rang indiquée ci-dessus (Firstline Mortgages) précise que le montant du principal s’élève à 220 000 $. Aucun document n’existe au dossier de l’hypothèque pour expliquer le motif pour lequel l’hypothèque a été enregistrée sur le titre pour un montant de 196 000 $.


  9. Le formulaire de divulgation aux emprunteurs pour l’hypothèque de troisième rang a été signé le 17 septembre 2012, mais cette dernière n’a pas été enregistrée sur le titre avant le 12 octobre 2012. De plus, le formulaire ne contient aucune divulgation du lien familial étroit entre M. Khanna et le prêteur, le Dr Handa.


  10. La recherche de titre sur la propriété révèle un transfert de charges du Dr Handa à Veeru Kantoor le 23 mai 2013 (numéro d’instrument WE898994).


  11. Veeru Kantoor a intenté une poursuite contre J. A. le 23 mai 2013 (numéro de greffe 13-41350-SR). Un jugement par défaut pour un montant de 40 033,10 $ a été rendu contre J. A. le 14 juin 2013.


  12. Le 27 juin 2013, Veeru Kantoor a obtenu une ordonnance lui accordant l’autorisation de délivrer un bref de mise en possession relatif à l’immeuble. À l’appui de la proposition relative à cette ordonnance, Veeru Kantoor a déposé une déclaration sous serment de M. Khanna, selon laquelle ce dernier se présente de nouveau comme le « représentant du demandeur ». Pour se conformer à ces procédures, J. A. a été contrainte de quitter sa propriété.


  13. De plus, le 29 octobre 2013, Veeru Kantoor a délivré un avis de saisie-arrêt à l’employeur de J. A. et il a commencé à saisir le salaire de J. A.


  14. J. A. a quitté sa propriété en 2013, convaincue que ses problèmes avec Metro Financial et M. Khanna étaient réglés. Toutefois, le 17 avril 2015, une déclaration a été signifiée à J. A. par Firstline Mortgages pour un montant de 197 476,79 $ (numéro de greffe 15-52636). Firstline Mortgages a ainsi obtenu un jugement par défaut contre J. A. le 8 juin 2015.


  15. J. A. a ensuite appris que M. Khanna avait loué sa propriété et que le titre était encore au nom de J. A. Il ne semble pas que M. Khanna ait effectué des versements à Firstline pour rembourser le prêt hypothécaire.


  16. La recherche de titre révèle que la propriété a été transférée en vertu d’un pouvoir de vente de Veeru Kantoor à M. Khanna lui-même le 1er mai 2015 (numéro d’instrument WE1034061).


  17. En plus des plaintes ci-dessus mentionnées concernant les hypothèques, J. A. affirme que M. Khanna lui a fait des avances, lui offrant de « fêter » avec elle lorsque ses enfants étaient absents de la maison. À une occasion, M. Khanna l’a invitée à passer dans une pièce à l’arrière de son bureau et lui a offert un verre d’alcool. Elle a refusé son invitation.

S. C.

  1. En 2011, S. C. avait une propriété à Stoney Creek. S. C. avait des problèmes financiers importants et elle a consulté Metro Financial afin d’obtenir de l’aide pour refinancer sa propriété.


  2. S. C. affirme que, d’après les renseignements et les documents fournis par M. Khanna, elle avait l’impression qu’elle s’apprêtait à emprunter 34 000 $ à 1125916 Ontario Ltd. Par contre, le document d’hypothèque enregistrée sur le titre indique un montant d’hypothèque de 65 000 $.


  3. Une recherche de titre révèle que l’hypothèque suivante a été enregistrée sur la propriété de Stoney Creek :

    1. Le 31 mars 2011, une hypothèque de 65 000 $ a été enregistrée par Metro Financial (portant la signature de M. Khanna) en faveur de 1125916 Ontario Inc. (numéro d’instrument WE751337).


  4. La recherche de titre sur la propriété de Stoney Creek révèle qu’un transfert de charges a été enregistré le 28 août 2013 par Metro Financial (portant la signature de M. Khanna), de 1125916 Ontario Inc. à Veeru Kantoor, épouse de M. Khanna (numéro d’instrument WE919152).


  5. Veeru Kantoor a intenté une poursuite contre S. C. le 29 août 2013 (numéro de greffe 13-42897 SR). La réclamation s’élevait à 53 645,76 $. Un jugement par défaut pour un montant de 37 442,92 $ a été rendu contre S. C. le 27 septembre 2013.


  6. En 2014, S. C. a renoncé à la possession de sa propriété vacante de Stoney Creek et a acheté une autre propriété qui appartenait à Veeru Kantoor à Hamilton.


  7. S. C. a été amenée à croire qu’elle n’était plus propriétaire de son bien immobilier à Stoney Creek. Toutefois, S. C. a reçu par la suite un compte de taxe foncière pour sa propriété de Stoney Creek. Elle soutient que son titre de propriété n’a jamais fait l’objet d’un transfert de la part de M. Khanna.


  8. La recherche de titre sur la propriété de Stoney Creek révèle un transfert par pouvoir de vente, de Veeru Kantoor à M. Khanna lui-même le 17 mars 2015 (numéro d’instrument WE1025325).

Examen des dossiers d’hypothèques de Metro Financial de 2014

  1. En juillet 2014, un premier dirigeant de la conformité au sein de la CSFO a mené un examen ad hoc de neuf (9) dossiers d’hypothèques préparés par M. Khanna. Cet examen a révélé de nombreuses infractions à la Loi et aux Règlements. Plus particulièrement, les éléments suivants sont ressortis de cet examen :

    1. Environ vingt (20) infractions au paragraphe 31(1) du Règlement de l’Ontario 188/08, relatives à des renseignements inexacts ou manquants concernant le formulaire de divulgation aux prêteurs et aux investisseurs.


    2. Environ huit (8) infractions à l’article 24 du Règlement de l’Ontario 188/08, relatives à des renseignements sur la pertinence de l’hypothèque pour le client.


    3. Environ huit (8) infractions à l’article 10 du Règlement de l’Ontario 188/08, relatives à la vérification de l’identité de l’emprunteur, du prêteur et de l’investisseur.


    4. Environ cinq (5) infractions au paragraphe 8(1) du Règlement de l’Ontario 191/08, relatives au calendrier d’amortissement.


    5. Des infractions aux articles ou paragraphes 6(1), 9(2), 18, 19, 25, 26, 28, 34, 36, 48(4), et 59 du Règlement de l’Ontario 188/08, aux articles ou aux paragraphes 5(1) et 7 du Règlement de l’Ontario 191/08, ainsi que de l’article 5 du Règlement de l’Ontario 193/08.


  2. Cette enquête a permis d’établir que Metro Financial n’avait pas divulgué les plaintes dans ses Déclarations de renseignements annuelles de 2012 et de 2013, faisant ainsi en sorte que la société soit en violation de l’article 45(1) de la Loi.


  3. Les résultats de cet examen ont fait l’objet d’un résumé dans une lettre adressée à Metro Financial et à M. Khanna le 13 août 2014. M. Khanna a répondu à cette lettre le 2 octobre 2014. La ligne directrice de la réponse était que Metro Financial se conformerait à l’avenir à l’ensemble des exigences prescrites.

Inspection de Metro Financial en 2015

  1. En août 2015, les enquêteurs de la CSFO, avec l’assistance des enquêteurs légistes spécialisés en informatique du ministère des Finances et des policiers de Hamilton, ont mené une inspection des locaux de Metro Financial. Au cours de cette inspection, des dossiers originaux d’hypothèques ont été saisis, y compris plusieurs dossiers créés après l’examen de 2014 et la réponse subséquente de Metro Financial à la suite de cet examen.


  2. Le personnel de la CSFO a procédé à un examen des dossiers saisis et il a établi que ces dossiers comprenaient plus de trois cents (300) infractions à la Loi et aux Règlements.


  3. Plusieurs des problématiques relevées ont continué d’apparaître dans les dossiers d’hypothèques saisis au cours de l’enquête. De plus, des problématiques supplémentaires ont été mises à jour grâce à cette enquête, y compris les suivantes :

    1. Les calendriers d’amortissement étaient préparés par K. A., réceptionniste chez Metro Financial, qui n’est ni une agente ou une courtière hypothécaire agréée, bien qu’elle figure comme agente sur les listes de calendriers d’amortissement.


    2. De nombreuses infractions à l’article 27 du Règlement de l’Ontario 188/08, relatives à la non-divulgation de la nature de la relation entre la maison de courtage et le prêteur.


  4. Au cours de l’enquête, un enquêteur de la CSFO a échangé avec la réceptionniste de Metro Financial, K. A., à propos des dossiers financiers de Metro Financial. K. A. a indiqué à l’enquêteur qu’elle fournissait des reçus aux personnes qui se présentaient pour payer comptant leurs versements hypothécaires. Cette situation corrobore l’allégation voulant que Metro Financial et M. Khanna agissent comme administrateurs d’hypothèques sans avoir obtenu de permis pour ce faire, contrairement aux exigences énoncées à l’article 5 de la Loi.


  5. Le surintendant poursuit son enquête sur les activités de Metro Financial et de M. Khanna et de nouveaux demandeurs ont déposé des plaintes similaires à celles présentées ci-dessus. Le surintendant continue de faire enquête sur ces plaintes et il a l’intention d’utiliser les renseignements supplémentaires recueillis pendant l’enquête sur ces nouveaux cas pour justifier la révocation des permis de Metro Financial et de M. Khanna.

Motifs de révocation

  1. Les exemples présentés ci-dessus font état d’un modèle de manipulation et d’exploitation de personnes se trouvant dans des situations financières précaires. Metro Financial, par l’entremise de M. Khanna, semble cibler, pour ensuite en abuser, des personnes vulnérables qui sont à court d’options, et pour éventuellement prendre possession de leurs propriétés aussitôt qu’elles sont en défaut de paiement de leur hypothèque.


  2. Metro Financial, par l’entremise de M. Khanna, semble travailler de concert avec un groupe de personnes, y compris des avocats, un cabinet de parajuristes et plusieurs membres de la famille, ainsi que son épouse, dans le but de s’approprier le titre de propriété des personnes qui retiennent ses services.


  3. Le paragraphe 19(1) de la Loi autorise le surintendant à révoquer, par ordonnance, un permis délivré en vertu de la Loi dans les circonstances où il serait autorisé à le suspendre sous le régime de la Loi. Ces circonstances, indépendantes l’une de l’autre, sont énoncées à l’article 18(1) :

    1. le titulaire de permis cesse de satisfaire aux exigences prescrites pour la délivrance ou le renouvellement du permis en question, selon le cas;


    2. le surintendant doit avoir des motifs raisonnables de croire que le titulaire de permis n’est plus apte à l’être, compte tenu des circonstances, le cas échéant, prescrites aux fins des paragraphes 14(1) ou 16(4), et des autres questions qu’il estime appropriées;


    3. le titulaire de permis contrevient à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas;


    4. d’autres circonstances prescrites.


  4. En ce qui concerne la clause 18(1)(c), Metro Financial, par l’entremise de son principal courtier et de son unique dirigeant, M. Khanna, a contrevenu à plusieurs dispositions de la Loi et des Règlements, ou ne les a pas observés, comme en font foi les examens menés en 2014 et en 2015, ainsi que les détails sur les plaintes présentés ci-dessus. Individuellement, ces infractions sont de nature sérieuse; toutefois, l’ampleur de la non-conformité fournit suffisamment de motifs pour justifier la révocation des permis de Metro Financial et de M. Khanna.


  5. De plus, Metro Financial et M. Khanna font la gestion d’hypothèques sans être titulaires de permis d’administrateurs d’hypothèques, ce qui contrevient au paragraphe 5(2) de la Loi. Ces faits ressortent de la déclaration de K. A. à l’enquêteur de la CSFO, ainsi que des déclarations de plusieurs plaignants citées ci-dessus.


  6. L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 prévoit que le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas. Au titre de courtier principal et de cerveau des activités de Metro Financial, M. Khanna a commis une infraction à cet article par l’inconduite dont il a fait preuve et dont les détails sont présentés ci-dessus.


  7. De plus, M. Khanna agit comme principal courtier de Metro Financial. À ce titre, il doit prendre des mesures raisonnables pour veiller à ce que la maison de courtage observe toutes les exigences établies en application de la Loi et il doit veiller à ce que la maison de courtage prenne des mesures raisonnables pour traiter de toute contravention à une exigence établie en application de la Loi (article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07). M. Khanna n’a pas respecté ces exigences. Au contraire, les faits démontrent qu’il est le principal acteur de l’inconduite dont il est question et qu’il est lui-même personnellement responsable des infractions.


  8. Pour déterminer l’aptitude d’une personne ou d’une société à être titulaire d’un permis, le surintendant doit, selon les paragraphes 16 (4) de la Loi et l’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 (pour les titulaires de permis individuels), ainsi que le paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07 (pour les maisons de courtage), tenir compte des circonstances prescrites suivantes :

    1. La conduite passée d’une personne, ou celle d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société, offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté.


    2. La personne ou la société exerce des activités qui contreviennent ou qui contreviendront à la Loi ou aux Règlements si l’une ou l’autre est titulaire d’un permis.


  9. Par rapport à la clause 1 ci-dessus, le modèle de conduite dont ont fait preuve Metro Financial et M. Khanna permet raisonnablement de croire qu’ils ne traiteront pas conformément à la Loi et qu’ils ne mèneront pas leurs activités commerciales avec intégrité et honnêteté. Metro Financial et M. Khanna ont été mis en garde à de nombreuses occasions, sans toutefois modifier par la suite leurs pratiques commerciales pour se conformer aux exigences de la Loi et des Règlements. Leur conduite intentionnelle a causé des difficultés financières importantes à leurs anciens clients.


  10. Par rapport à la clause 2, il est évident que Metro Financial et M. Khanna ont fait preuve d’un mépris total pour leurs obligations en vertu de la Loi et des Règlements, et qu’ils ont poursuivi leurs activités en violation de la Loi et des Règlements. Les examens de la CSFO et les plaintes recueillies font ressortir une litanie d’infractions et un refus systémique d’agir conformément à la Loi.


  11. En conséquence, le surintendant signifie son intention de révoquer le permis de services de courtage de Metro Financial Planning Limited, ainsi que le permis de courtier en hypothèques de Dinesh Khanna.

Suspension provisoire

  1. L’article 19(3) de la Loi prévoit que s’il est d’avis que tout retard dans la révocation d’un permis découlant de la prise des mesures qu’exige l’article 21 (demande d’audience et tenue d’audience devant le Tribunal des services financiers) risque de nuire à l’intérêt public, le surintendant peut, sans préavis, prendre une ordonnance provisoire qui suspend le permis avant ou après avoir donné l’avis qu’exige le paragraphe 21 (2).


  2. Le surintendant est d’avis que « tout retard dans la délivrance de l’ordonnance permanente risque de porter atteinte ou de nuire à l’intérêt public » et que, par conséquent, la délivrance de l’ordonnance de suspension est nécessaire. Metro Financial exerce encore des activités commerciales et M. Khanna offre encore des services de courtage en hypothèques au public. Compte tenu de la gravité et de la persistance de l’inconduite décrite ci-dessus, le fait de permettre à Metro Financial et à M. Khanna de continuer à offrir leurs services porte sérieusement atteinte ou nuit à l’intérêt public.


  3. Par conséquent, tout retard dans la délivrance de l’ordonnance de révocation portera atteinte ou nuira à l’intérêt public. Les exigences relatives à la délivrance d’une ordonnance de suspension provisoire ont ainsi été respectées.

Conclusion

  1. Pour les motifs évoqués ci-dessus, et pour d’autres motifs qu’il peut mettre en lumière, le surintendant signifie son intention de révoquer les permis de Metro Financial et de M. Khanna.

FAIT À Toronto (Ontario), le 22 décembre 2015.

L’original signé par

Shonna Neil
Directrice, Direction des permis
En vertu des pouvoirs délégués par le
surintendant des services financiers

© Imprimeur de la Reine pour l'Ontario, 2016