Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de la CSFO. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

 
Superintendent of
Financial
Services
 
Ontario Coat of Arms
 
Surintendant des
services
financiers
 

RELATIVEMENT À la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, c. 29, et plus particulièrement aux articles 7, 8, 18, 19 et 21 ;

ET RELATIVEMENT À Metrozen Capital Inc. et à Roya Seifollahi Nanehkaran


ORDONNANCE PROVISOIRE SUSPENDANT LE PERMIS
ET
AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER UN PERMIS

À :

Metrozen Capital Inc.
100, Consilium Place
Unité 200
Toronto (Ontario) M1H 3E3

ET À :

Roya Seifollahi Nanehkaran

Le paragraphe 19(1) de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi ») stipule que le surintendant des services financiers (le « surintendant ») peut, par ordonnance, révoquer un permis dans certaines circonstances.

L’article 21 de la Loi stipule que si le surintendant a l’intention de révoquer un permis sans le consentement du titulaire, il devra donner un avis écrit motivé de son intention au titulaire.

Le paragraphe 19(3) de la Loi stipule que si le surintendant est d’avis que tout retard dans la révocation d’un permis découlant de la prise des mesures qu’exige l’article 21 risque de nuire à l’intérêt public, il pourra, sans préavis, rendre une ordonnance provisoire suspendant le permis.

ORDONNANCE PROVISOIRE SUSPENDANT LE PERMIS

IL EST ORDONNÉ QU’en vertu du paragraphe 19(3) de la Loi, et pour les motifs décrits ci-après, le permis de courtier en hypothèques de Metrozen Capital Inc. soit suspendu. Pendant la suspension, Metrozen Capital Inc. ne sera pas autorisée à faire le courtage ou à effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.

IL EST ORDONNÉ QU’en vertu du paragraphe 19(3) de la Loi, et pour les motifs décrits ci-après, le permis de courtier en hypothèques de Roya Seifollahi Nanehkaran soit suspendu. Pendant la suspension, Roya Seifollahi Nanehkaran ne sera pas autorisée à faire le courtage ou à effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.

SOYEZ AVISÉ QUE la présente ordonnance provisoire prend effet immédiatement et qu’elle continuera d’être en vigueur jusqu’à l’expiration du délai imparti pour demander une audience sur l’avis d’intention du surintendant indiqué ci-après (15 jours après la remise ou la remise présumée de l’avis).

ET SOYEZ AVISÉ QUE conformément aux paragraphes 48(4), 49(1) et 49(2) de la Loi, chaque personne qui néglige de se conformer à une ordonnance en vertu de la Loi est coupable d’une infraction et chaque personne reconnue coupable d’une infraction en vertu de la Loi est passible d’une amende maximale de 100 000 $ ou d’un emprisonnement maximal d’un an ou d’une amende et d’un emprisonnement. Chaque société déclarée coupable d’une infraction à la Loi est passible d’une amende maximale de 200 000 $.

Conformément au paragraphe 48(5) de la Loi, chaque administrateur ou dirigeant d’une société qui commet une infraction en vertu de la Loi qui a ordonné ou autorisé cette infraction, qui y a consenti ou participé, ou qui n’a pas pris de précaution raisonnable pour empêcher la société de la commettre, est coupable d’une infraction, que la société ait été ou non poursuivie ou déclarée coupable.

Le paragraphe 48(6) de la Loi prévoit que les associés d’une société de personnes et les particuliers membres de l’instance dirigeante d’une entité qui n’est pas une personne ou une société de personnes, qui ont ordonné ou autorisé la commission, par la société de personnes ou l’entité, d’un acte ou d’une omission, laquelle constituerait une infraction à la présente loi si elle était le fait d’une personne, qui y ont consenti ou participé, sont coupables d’une infraction.

If you wish to receive this notice in English, please submit your request immediately to : Assistant, Hearings, Records, Financial Services Commission of Ontario , 5160 Yonge st., 14th floor, Toronto, ON M2N 6L9.

AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER UN PERMIS

SOYEZ AVISÉ QU’en vertu des articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant a l’intention de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques de Metrozen Capital Inc. Les motifs de cette intention sont décrits ci-après.

ET SOYEZ AVISÉ QU’en vertu des articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant a l’intention de révoquer le permis de courtier en hypothèques de Roya Seifollahi Nanehkaran. Les motifs de cette intention sont décrits ci-après.

If you wish to receive this notice in English, please submit your request immediately to : Assistant, Hearings, Records, Financial Services Commission of Ontario , 5160 Yonge st., 14th floor, Toronto, ON M2N 6L9.

ET SOYEZ AVISÉ QU’en vertu du paragraphe 21(3) de la Loi, une audience devant le Tribunal des services financiers à propos de cette intention peut être demandée en remplissant le Formulaire 1 — Demande d’audience ci-joint et en le remettant au Tribunal dans les 15 jours suivant la réception de l’avis. Une copie du formulaire est jointe au présent avis. Des copies supplémentaires du formulaire sont disponibles sur le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

Les paragraphes 21(3) et 21(4) de la Loi stipulent que si un Formulaire 1 — Demande d’audience est présenté au Tribunal dans les 15 jours suivant la réception de l’avis, le Tribunal tiendra une audience et décidera si le surintendant devra ou non donner suite à son intention, avec ou sans modification, ou substituer son opinion à celle du surintendant, et le Tribunal pourrait imposer les conditions qu’il juge appropriées compte tenu des circonstances.

Si aucun Formulaire 1 — Demande d’audience n’est présenté au Tribunal dans un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis, SOYEZ AVISÉ QUE le surintendant donnera suite à son intention de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques de Metrozen Capital Inc., et le permis de courtier en hypothèques de Roya Seifollahi Nanehkaran.

Le formulaire de demande d’audience rempli doit parvenir au Tribunal dans les 15 jours suivant la réception de l’avis. Il peut être posté, télécopié ou livré

À :

Tribunal des services financiers
5160, rue Yonge
14e étage
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention du greffier
Télécopieur : 416 226-7750

ET À :

Surintendant des services financiers
Agente, Discipline réglementaire
Division de la délivrance des permis et de la surveillance des pratiques de l’industrie
5160, rue Yonge
Toronto (Ontario) M2N 6L9
Télécopieur : 416 590-7070

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers, établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, c. S. 22. Ces règles sont présentées dans le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca. Un exemplaire peut aussi être obtenu en téléphonant au greffier du Tribunal au 416 590-7294 ou sans frais au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence, ou la réputation, la conduite ou la compétence d’un administrateur ou d’un dirigeant de Metrozen Capital Inc. pourraient être mises en cause. Il se peut que l’on vous communique d’autres renseignements, y compris d’autres motifs, à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE PROVISOIRE ET INTENTION DE RÉVOQUER UN PERMIS

RELATIVEMENT À la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, c. 29 (la « Loi »), et plus particulièrement aux articles 7, 8, 18, 19 et 21 ;

ET RELATIVEMENT À Metrozen Capital Inc. et à Roya Seifollahi Nanehkaran

MOTIFS DE L’INTENTION DE RÉVOQUER UN PERMIS

  1. Les motifs de l’avis d’intention du surintendant de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques de Metrozen Capital Inc. (« Metrozen Capital ») et le permis de courtier en hypothèques de Roya Seifollahi Nanehkaran, aussi appelée Roya Seifollahi (« Mme Seifollahi ») et de l’ordonnance provisoire pour suspendre le permis de Metrozen Capital et de Mme Seifollahi sont exposés ci-après.


  2. Metrozen Capital détient un permis de maison de courtage d’hypothèques (permis no 12588).


  3. Mme Seifollahi détient un permis de courtier en hypothèques (permis no M08005417) qui l’autorise à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques et sous la supervision d’une telle maison. Elle est actuellement autorisée à faire le courtage d’hypothèques pour le compte de Metrozen Capital. Mme Seifollahi est aussi la courtière principale, l’une des administratrices et la présidente de Metrozen Capital.


  4. Le permis de Mme Seifollahi a été renouvelé la dernière fois le 1er avril 2014 et sa date d’expiration est le 31 mars 2016.

I. RÉSUMÉ

  1. Le 27 octobre 2015, un examinateur de la CSFO s’est présenté au bureau de Metrozen Capital afin d’examiner celle-ci (l’« examen »). Les résultats de l’examen et des autres enquêtes tenues avant et après l’examen effectué par le personnel de conformité de la CSFO révèlent que Metrozen Capital participe à des activités de financement au moyen de prêts hypothécaires consortiaux (prêts hypothécaires auxquels participent plusieurs prêteurs ou investisseurs) auprès du grand public afin de soutenir les activités d’un groupe de sociétés liées (le « Metrozen Group »). Metrozen Capital est la propriété exclusive directe (ou par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’une convention d’entiercement) de Pannirshelvan (Shelvan) Kannuthurai. M. Kannuthurai détient également la propriété exclusive des deux entités Metrozen qui sont les emprunteurs pour les deux projets de Metrozen Group, Metro Zen (Canada) Inc. (« Metrozen Canada ») et McCowanSheppard Fields Inc. (« McCowanSheppard »), comme il est précisé ci-après.


  2. L’examen et les autres enquêtes de la CSFO ont révélé une litanie d’infractions graves à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, c. 29 (la « Loi »). Notamment, l’omission de divulguer le lien de propriété entre Metrozen Capital et les emprunteurs, de prendre des mesures afin de s’assurer que les placements convenaient aux prêteurs ou investisseurs, de divulguer par écrit les risques importants du placement et de remplir le formulaire intitulé Formulaire 1.1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers : Annexe pour les prêts à la construction et au développement. Ces omissions ont sans doute incité les investisseurs à investir dans les projets de Metrozen alors qu’ils ne l’auraient probablement pas fait si les renseignements appropriés leur avaient été communiqués et qu’une vérification diligente avait été effectuée.


  3. À la lumière des autres enquêtes, le personnel de la CSFO a appris l’existence de motifs à l’appui de la conclusion selon laquelle les investisseurs ayant effectué ces placements courent le risque imminent de subir des pertes importantes étant donné que la valeur probable des propriétés en question (fondée sur les prix d’achat récents des deux propriétés et le prix d’inscription de l’une d’entre elles) ne suffirait pas à acquitter des charges de rang supérieur associées aux titres. De plus, on constate peu d’activités de construction sur les terrains, et le personnel de la CSFO n’est pas certain si les montants investis peuvent être récupérés.


  4. Malgré tout, Metrozen Capital continue de promouvoir les projets de Metrozen Group et d’inciter le public à effectuer des placements hypothécaires associés à ces propriétés.


  5. Pour ces raisons, qui sont décrites plus amplement ci-après, le surintendant est d’avis qu’il existe des motifs à l’appui de la révocation des permis de Metrozen Capital et de Mme Seifollahi.

II. STRUCTURE DE L’ENTREPRISE

  1. En menant des enquêtes et en effectuant une visite au bureau de Metrozen Capital, le personnel de la CSFO a appris ce qui suit concernant la structure de Metrozen Group.


  2. Metrozen Capital est la propriété exclusive de M. Kannuthurai soit de façon directe ou au moyen d’une fiducie ou d’une convention d’entiercement. M. Kannuthurai était l’unique administrateur et président de Metrozen Capital jusqu’au 22 décembre 2014, date à laquelle il a remis sa démission à titre d’administrateur et de directeur, et Mme Seifollahi et Wan Ling Leung ont été élus à titre d’administrateurs. Mme Seifollahi a également été élue présidente et Wan Ling Leung, secrétaire-trésorier.


  3. Outre Metrozen Capital, qui agit à titre de maison de courtage autorisée de Metrozen Group, les sociétés de Metrozen Group sont décrites comme se consacrant à l’acquisition et au développement de biens immobiliers. Ces entités de Metrozen sont propriétaires des biens immobiliers et emprunteurs dans le cadre des opérations hypothécaires.


  4. Metrozen Canada est le propriétaire et l’emprunteur de la propriété décrite ci-après située sur Milner Avenue. Metrozen Capital est aussi détenue en propriété exclusive par M. Kannuthurai. M. Kannuthurai est également le président et l’administrateur unique de Metrozen Canada.


  5. McCowanSheppard est le propriétaire et l’emprunteur de la propriété décrite ci-après située sur Sheppard Avenue. McCowanSheppard est aussi détenue en propriété exclusive par M. Kannuthurai. M. Kannuthurai est aussi l’unique administrateur, le signataire autorisé et un garant du prêt hypothécaire consortial négocié par Metrozen Capital sur la propriété.

III. PROJETS DE DÉVELOPPEMENT DE METROZEN

  1. Les projets de développement suivants sont annoncés dans le site Web de Metrozen Capital (www.metrozencapital.com).

a) 189 — 195, Milner Avenue, Toronto (Ontario) (la « propriété Milner »)

  1. La propriété Milner est située au 189 — 195 Milner Avenue, à Toronto, en Ontario, près de l’intersection de Markham Road et de l’autoroute 401, et elle est annoncée sous le nom de projet « Living Zen ». La description du projet sur le site Web de Metrozen Capital fait état d’un hôtel, d’un centre de méditation, d’un centre des congrès, d’un centre d’innovation Zen, de locaux commerciaux et d’habitations pour personnes âgées dans un projet en trois phases couvrant 1,25 million de pieds carrés sur 8 acres de terrains industriels.


  2. Les échantillons du formulaire prescrit par la CSFO, Formulaire 1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers (le « Formulaire 1 ») qui doit être rempli par la maison de courtage, examiné par l’examinateur de la CSFO et fourni par la suite par Metrozen Capital, révèlent l’existence d’un total de charges antérieures sur les prêts hypothécaires de Metrozen Capital inscrits sur la propriété s’élevant à 5 650 036,03 $ et des arriérés d’impôt de 507 646,71 $.


  3. Toujours selon les échantillons du Formulaire 1 examinés par l’examinateur de la CSFO et fournis par la suite par Metrozen Capital, la propriété Milner a été évaluée le 31 décembre 2014 pour une valeur « telle quelle » de 14 750 000 $. Toutefois, le Formulaire 1 révèle également que la propriété a été achetée pour seulement 6 440 000 $ le 14 novembre 2012. De plus, d’autres enquêtes effectuées par le personnel de la CSFO indiquent que la propriété Milner a été inscrite sur SIA le 15 décembre 2015 avec un prix demandé de 5 940 000,00 $ en vertu d’un pouvoir de vendre.


  4. En présumant que la vente antérieure et le prix récemment annoncé reflètent fidèlement la valeur de la propriété, on peut supposer que le produit de la vente ne suffira pas à payer les hypothèques et les arriérés d’impôt. Par conséquent, il existe un risque très élevé que les investisseurs sollicités par Metrozen Capital perdent une partie ou la totalité de leur placement.


  5. Bien que Metrozen Capital a confirmé avoir mobilisé 8 875 963,97 $ pour la propriété Milner auprès des investisseurs sollicités par Metrozen Capital, la propriété Milner demeure non exploitée. Le personnel de la CSFO ne sait pas très bien à quoi ont servi les sommes investies.


  6. En date du 31 décembre 2015, la propriété Milner était toujours annoncée sur le site Web de Metrozen Capital.

b) 4570, Sheppard Avenue East, Toronto (Ontario) (la « propriété Sheppard »)

  1. La propriété Sheppard est située au 4570, Sheppard Avenue East, à Toronto, en Ontario, près de l’intersection de Sheppard Avenue et de McCowan Road et est annoncée sous le nom de projet « McCowan Sheppard Inukshuk Fields ». Le projet est décrit sur le site Web de Metrozen Capital comme étant un « terrain sportif à usage multiple accessible sans égard aux conditions météorologiques à tous les membres de la collectivité ».


  2. Les échantillons du Formulaire 1 examinés par l’examinateur de la CSFO et fournis par la suite par Metrozen Capital révèlent l’existence d’un total de charges antérieures sur les prêts hypothécaires consortiaux sollicités par Metrozen Capital et inscrits sur la propriété pour un montant de 4,6 millions de dollars.


  3. Selon les copies du Formulaire 1 que l’examinateur de la CSFO a obtenues et fournies par la suite par Metrozen Capital, la propriété Sheppard a été évaluée « telle quelle » le 8 janvier 2015 à 10 700 000 $. Toutefois, le Formulaire 1 indique que la propriété Sheppard a été par la suite achetée par McCowanSheppard le 25 mars 2015 au prix de 4 800 000 $.


  4. Metrozen Capital a confirmé qu’elle a mobilisé 1 157 745 $ auprès des investisseurs sollicités par Metrozen Capital relativement à la propriété Sheppard. En supposant que le prix de vente relativement récent reflète fidèlement la valeur de la propriété de l’avenue Sheppard, il appert que cette valeur sera insuffisante pour couvrir les charges antérieures et les montants mobilisés en vertu du prêt hypothécaire consortial par Metrozen Capital. Par conséquent, il existe un risque très élevé que les investisseurs sollicités par Metrozen Capital perdent une partie ou la totalité de leur placement.


  5. Bien qu’un montant de 1 157 745 $ a été mobilisé pour la propriété Sheppard auprès des investisseurs sollicités par Metrozen Capital, la propriété Sheppard demeure non exploitée. Le personnel de la CSFO ne sait pas très bien à quoi ont servi les sommes investies.


  6. Au 31 décembre 2015, le projet de l’avenue Sheppard était toujours promu sur le site Web de Metrozen Capital.

IV. EXAMEN DE LA FSCO

  1. Le 27 octobre 2015, l’examinateur de la CSFO s’est rendu au bureau de Metrozen Capital (qui se trouve également être le bureau de toutes les autres entités Metrozen). L’examen ainsi que les autres enquêtes effectuées par le personnel de la CSFO ont révélé des infractions graves et récurrentes sur le plan transactionnel ainsi que des problèmes généralisés de non-conformité à la Loi, dont la liste est présentée ci-dessous.

a) Infractions sur le plan transactionnel

  1. Pendant son examen, l’examinateur a passé en revue les dossiers de prêt hypothécaire relatifs à cinq transactions où Metrozen Capital avait représenté le prêteur ou l’investisseur. Plus particulièrement, l’examinateur a passé en revue les dossiers relatifs à KL et à MB (pour la propriété Milner) et ceux relatifs à AT, JA et RV (pour la propriété Sheppard). Pour les cinq dossiers, Mme Seifollahi était la courtière qui a signé le Formulaire 1 et qui semble avoir effectué l’opération.


  2. De plus, le 22 décembre 2015, Metrozen Capital a soumis aux fins d’examen par le personnel de la CSFO cinq dossiers hypothécaires supplémentaires. Les dossiers relatifs à WW, à SD et à DM, pour la propriété Milner ; et ceux relatifs à MY et à LD pour la propriété Sheppard. Pour les cinq dossiers, Mme Seifollahi était la courtière qui a signé le Formulaire 1 et qui semble avoir effectué l’opération.


  3. L’examen des documents obtenus par l’examinateur et subséquemment par le personnel de la CSFO a révélé les infractions graves suivantes :

    1. Conflit d’intérêts (articles 26 et 27 du Règlement 188/08) : Dans les 10 cas, Metrozen Capital avait omis de divulguer le fait que les biens appartenaient à M. Kannuthurai, qui détenait aussi les entités emprunteuses avec lesquels il entretenait des liens étroits. Dans le cas d’AT, de JA, de RV, de WW, de SD, de MY et de LD, la seule explication de la relation entre les emprunteurs et Metrozen Capital fournie était un énoncé indiquant que [traduction] « Metrozen Capital Inc. est le fournisseur exclusif de prêts hypothécaires consortiaux pour le groupe de sociétés Metrozen ». Dans le cas de KL, de MB et de DM, il y avait une mention que l’emprunteur était lié, mais aucune explication n’était donnée quant à la nature de ce lien. De plus, le lien entre la maison de courtage et les emprunteurs donne lieu à un conflit d’intérêts pour la maison de courtage, ce qui doit être divulgué par écrit. Cela n’a pas été fait, ce qui constitue une infraction à l’article 27 du Règlement 188/08 ;


    2. Convenance de l’hypothèque (article 24 du Règlement 188/08) : L’article 24 du Règlement 188/08 exige qu’une maison de courtage prenne « des mesures raisonnables pour veiller à ce que » tout placement ou prêt hypothécaire qu’elle propose à un prêteur ou à un investisseur soit adapté « aux besoins et à la situation » du prêteur ou de l’investisseur. Dans les dix dossiers, rien n’indique que Metrozen Capital ait pris toutes les mesures pour s’assurer que les placements proposés étaient appropriés ;


    3. Risque important (article 25 du Règlement 188/08) : L’article 25 du Règlement 188/08 exige qu’une maison de courtage « divulgue par écrit » à un prêteur ou à un investisseur les « risques importants » liés à chaque placement ou prêt hypothécaire qu’elle propose au prêteur ou à l’investisseur. Dans le cas de KL, de MB et de DM, il n’existe aucune trace de divulgation écrite de risques importants. Dans le cas d’AT, de JA, de RV, de WW, de SD, de MY et de LD, la divulgation écrite de risques importants se limite à un énoncé indiquant qu’il y a [traduction] « diminution ou fluctuation de la valeur de la propriété ». Dans tous les cas, la divulgation écrite de risques importants est bien en deçà des exigences de l’article 25 du Règlement 188/08.


    4. Formulaire 1.1 – Annexe pour les prêts à la construction et au développement (article 31 du Règlement 188/08) : Depuis le 1er juillet 2015, les maisons de courtage doivent remplir une annexe au Formulaire 1 lorsqu’un prêt à la construction ou au développement est concerné (« Formulaire 1.1 »). Le Formulaire 1.1 contient des renseignements additionnels importants qu’il est nécessaire de divulguer à un prêteur ou à un investisseur pour évaluer correctement un placement dans un prêt à la construction ou au développement. Dans le cas d’AT, de JA, de RV, de WW, de SD, de MY et de LD, le Formulaire 1 a été rempli après le 1er juillet 2015. Cependant, le Formulaire 1.1 n’a pas été rempli.


    5. Délai de divulgation (article 36 du Règlement 188/08) : L’article 36 stipule que toute divulgation de renseignements à un prêteur ou un investisseur (c.-à-d. le Formulaire 1.1) doit être faite deux jours avant la première de certaines éventualités, dont la date à laquelle le « prêteur conclut une convention en vue de conclure une hypothèque ». Cette période peut être ramenée à un jour ouvrable si le prêteur ou l’investisseur y consent par écrit. Dans le cas de KL, de MB, et de DM, le prêteur ou l’investisseur n’a pas consenti à une réduction du délai de divulgation de deux jours ouvrables. Dans le cas d’AT, de JA, de RV, de SD, de MY, de WW et de LD, le prêteur ou l’investisseur a consenti à une réduction du délai de divulgation de deux jours ouvrables. Toutefois, dans tous les cas, tous les documents de prêt ont été signés le jour même où le Formulaire 1 a été fourni. Par conséquent, dans les dix dossiers, il y a eu infraction à l’article 36 du Règlement 188/08.


    6. Autres renseignements non divulgués (paragraphe 31[1] du Règlement 188/08) : Par ailleurs, la maison de courtage a omis de divulguer les renseignements complémentaires suivants dans les cinq dossiers :


      1. Une copie complète des évaluations visées au Formulaire 1 [alinéa 31(1) 3)] ;


      2. La convention d’achat-vente [alinéa 31(1) 5)] ;


      3. Une preuve documentaire de la capacité de l’emprunteur à faire les versements hypothécaires [alinéa 31(1) 6)] ;


      4. Par écrit, les autres renseignements que le prêteur ou l’investisseur d’une prudence normale estimerait importants dans la décision de consentir un prêt garanti par un bien ou de faire un placement hypothécaire [alinéa 31(1) 10)].
  1. Les infractions ci-dessus ne sont pas que techniques. Les renseignements qui n’ont pas été divulgués dans ces cas étaient essentiels pour permettre au prêteur ou à l’investisseur d’évaluer avec exactitude le placement proposé. Sans ces renseignements, il est difficile de conclure qu’une diligence raisonnable suffisante a été exercée avant que les placements aient été conclus. Compte tenu de l’état de ces placements, il est hautement improbable qu’un prêteur ou un investisseur correctement informé et conseillé soit allé de l’avant avec le placement si les renseignements requis avaient été divulgués.


  2. Les infractions ne représentent pas non plus des cas isolés ni n’ont été faites par inadvertance. Elles ont été commises dans tous les cas examinés par le personnel de la CSFO et semblent s’inscrire dans le cadre des pratiques commerciales habituelles de Metrozen Capital.

b) Infractions systémiques

  1. L’examen a également révélé plusieurs infractions importantes à la Loi liées aux pratiques, aux politiques et à l’administration de la maison de courtage. Ces infractions sont énumérées ci-dessous.


  2. Commission de recommandation : La maison de courtage verse une commission de recommandation aux personnes qui ne détiennent pas de permis qui lui recommandent des clients. Les personnes qui ne détiennent pas de permis effectuent des activités non autorisées et contraires à la Loi en recommandant des clients. L’exemption prévue à l’article 6 de la Loi ne s’applique pas puisque les recommandations sont soumises à la maison de courtage et non directement à l’emprunteur ou au prêteur comme il est prévu à l’article 6 de la Loi. En payant ces commissions de recommandation, Metrozen Canada a contrevenu au paragraphe 44(1) du Règlement 188/08 qui interdit aux maisons de courtages de « verser de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires » à une autre personne ou entité « à moins que cette autre personne ou entité ne soit titulaire d’un permis de maison de courtage ou ne soit dispensé de ce permis. »


  3. Règles et méthodes : Les règles et méthodes de la maison de courtage ne comprennent pas de dispositions relatives aux exigences concernant la collecte et la conservation des documents, l’identification des risques importants et des conflits d’intérêts, l’octroi d’incitatifs non pécuniaires à des courtiers et à des agents de la maison de courtage et la vérification de l’identité des emprunteurs, des prêteurs et des investisseurs. L’omission d’inclure dans les règles et méthodes des dispositions relatives à ces aspects constitue une infraction à l’article 40 du Règlement 188/08 qui exige que les maisons de courtage « établissent et mettent en application des règles et méthodes », y compris des règles et méthodes visant les sujets décelés par l’examen.


  4. Documents de relations publiques : L’article 7 du Règlement 188/08 stipule qu’une « maison de courtage ne doit pas inclure de renseignements faux, trompeurs ou mensongers dans ses documents de relations publiques ». Sur le site Web de Metrozen Capital, la maison de courtage a affiché une déclaration promotionnelle intitulée « The Power of 9% » (La puissance des 9 %). L’énoncé est accompagné d’une illustration des revenus générés à partir d’un placement « à rendement annuel composé fixe de 9 % » comparativement à d’autres placements. Toutefois, les modalités des prêts promus par Metrozen Capital ne prévoient pas d’intérêts composés, mais uniquement le versement d’intérêts simples. L’inclusion de cet exemple amène à avoir faussement l’impression que les prêts de Metrozen produiront un rendement plus élevé qu’en réalité. Cet énoncé est trompeur et mensonger et constitue, par conséquent, une infraction à l’article 7 du Règlement 188/08.

V. MOTIFS DE RÉVOCATION

a) Metrozen Capital

  1. Les renseignements ci-dessus indiquent que Metrozen Capital s’est conduite comme un outil promotionnel du groupe de sociétés Metrozen avec lequel elle partage une propriété commune et entretient des liens étroits. Ce faisant, Metrozen Capital a omis de divulguer à ses clients des renseignements critiques qui leur auraient permis d’évaluer avec exactitude la convenance des placements qu’elle promeut et les risques liés à ceux-ci, et d’évaluer les renseignements fournis par Metrozen Capital compte tenu de sa propriété commune et de ses liens étroits. Les résultats sont clairs. Les investisseurs ont investi dans des placements à risque élevé et inappropriés et font face à un risque substantiel de perdre une partie ou la totalité de leur investissement.


  2. En vertu du paragraphe 19(1) de la Loi, le surintendant peut, par ordonnance, révoquer un permis dans toute circonstance où la Loi l’autorise à le faire. Les circonstances dans lesquelles le surintendant est autorisé à suspendre un permis sont énumérées au paragraphe 18(1) et comprennent ve qui suit :


    1. s’il a des motifs raisonnables de croire que le titulaire n’est plus apte à l’être compte tenu des circonstances éventuelles prescrites pour l’application du paragraphe 14(1) ou 16(4), selon le cas, et des autres questions qu’il estime appropriées [alinéa 18(1) b)] ;


    2. si le titulaire contrevient à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas [alinéa 18(1) c)] ;
  1. En ce qui a trait à l’alinéa 18(1) c), Metrozen Capital a enfreint de nombreuses dispositions de la Loi et des règlements ou a omis de s’y conformer, comme indiqué plus haut. Ces infractions, prises individuellement, sont graves ; toutefois, l’importance cumulative de ces infractions fournit amplement de motifs pour révoquer le permis de Metrozen Capital.


  2. Dans la détermination de l’aptitude à être titulaire d’un permis, le surintendant est tenu par le paragraphe 16(4) de la Loi et l’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 (pour les particuliers titulaires de permis) et par le paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07 (pour les maisons de courtage) de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :


    1. La conduite passée du particulier (ou la conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la maison de courtage) offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté.


    2. Le particulier ou la maison de courtage exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements si le particulier ou la maison de courtage est titulaire d’un permis.


  3. En ce qui a trait au paragraphe 1 ci-dessus, le modèle de conduite affiché par Metrozen Capital et par Mme Seifollahi (à titre d’administratrice et dirigeante de Metrozen Capital) constitue un motif raisonnable de croire que Metrozen Capital n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté. Metrozen Capital a divulgué au personnel de la CSFO que les opérations relatives aux projets de Metrozen Group sont les seules opérations actuellement effectuées par la maison de courtage. Il appert que l’ensemble du modèle commercial de Metrozen Group repose sur la prémisse que Metrozen Capital fournira des investisseurs au bénéfice du groupe, sans égard aux intérêts de ses clients et aux exigences de la Loi.


  4. En ce qui a trait au paragraphe 2, il est évident que Metrozen Capital fait preuve d’un mépris systématique des obligations prescrites par la Loi et les règlements, et qu’elle continue de mener des activités qui enfreignent la Loi et les règlements. L’examen et les enquêtes subséquentes ont révélé une litanie d’infractions graves et une répugnance systémique à agir en conformité avec les exigences légales.


  5. Par conséquent, le surintendant propose de révoquer le permis de courtage d’hypothèques de Metrozen Capital.

b) Mme Seifollahi

  1. L’article 3 du Règlement 187/08 stipule que le courtier ou l’agent en hypothèques « ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi. » Mme Seifollahi a signé le Formulaire 1 des dix dossiers examinés dans le cadre de l’examen et semble être la seule courtière ou agente impliquée dans les opérations. Ce faisant, elle a fait en sorte que la maison de courtage contrevienne à la Loi, comme il est précisé ci-dessus. Par conséquent, elle a enfreint l’article 3 du Règlement 187/08).


  2. Par ailleurs, Mme Seifollahi est la courtière principale de Metrozen Capital. À ce titre, elle a le devoir de veiller à ce que la maison de courtage se conforme aux exigences de la Loi et remédie à toute infraction qui survient (Règlement de l’Ontario 410/07, article 2). Mme Seifollahi n’a pas respecté ces exigences. Au contraire, la preuve indique qu’elle est la titulaire de permis directement impliquée dans les infractions identifiées.


  3. Pour ces motifs, il y a lieu en vertu des alinéas 18(1) b) et c) de révoquer le permis de Mme Seifollahi.


VI. SUSPENSION PROVISOIRE

  1. L’article 19(3) de la Loi prévoit que, s’il est d’avis que tout retard dans la révocation d’un permis découlant de la prise des mesures qu’exige l’article 21 risque de nuire à l’intérêt public, le surintendant peut, sans préavis, prendre une ordonnance provisoire qui suspend le permis avant ou après avoir donné l’avis qu’exige l’article 21 (la demande et la tenue d’une audience devant le Tribunal des services financiers).


  2. Le surintendant est d’avis que « tout retard dans la révocation du permis de Metrozen Capital et de Mme Seifollahi risque de nuire à l’intérêt public » et que, par conséquent, l’ordonnance de suspension provisoire est nécessaire autant pour Metrozen Capital que pour Mme Seifollahi. Les propriétés Sheppard et Milner sont encore en cours de promotion sur le site Web de Metrozen, malgré le fait que ces projets comportent des risques importants et imminents pour les investisseurs. Par conséquent, il existe un risque élevé que d’autres investisseurs soient persuadés de contracter des prêts hypothécaires semblables et exposés aux risques connexes.


  3. Ainsi, tout retard à rendre une ordonnance de révocation risque de nuire à l’intérêt du public. Les critères de délivrance d’une ordonnance de suspension provisoire ont par conséquent été satisfaits.


VII. CONCLUSION

  1. Pour les motifs énoncés précédemment et pour tout autre motif que le surintendant pourrait préciser, le surintendant a émis l’ordonnance de suspension provisoire et propose de révoquer de façon permanente les permis de Metrozen Capital et de Mme Seifollahi.

FAIT À Toronto (Ontario), le 4 janvier 2016.

L’original signé par

Brian Mills
Surintendant des services financiers

© Imprimeur de la Reine pour l'Ontario, 2016