Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

Financial Services Regulatory Authority of Ontario

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques,
L.O. 2006, chap. 29 (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Kaleido Financial ltée et David Martino


AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRES : David Martino

ET Kaleido Financial ltée

PRENEZ AVIS QU’en vertu de l’article 39 de la Loi, la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice ») propose d’imposer des pénalités administratives totalisant 370 000 $ à l’encontre de Kaleido Financial ltée et de 135 000 $ à l’encontre de David Martino.

Les détails de ces contraventions sont indiqués ci-après.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE PAR LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI.. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le soumettant au Tribunal dans les 15 jours suivant la réception de l’avis d’intention. Une copie de ce formulaire est jointe au présent avis d’intention. Des exemplaires supplémentaires peuvent être obtenus sur le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

AVIS EST DONNÉ QUE si aucune demande écrite d’audience n’est remise au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la communication du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise comme stipulé dans le présent avis d’intention. Pour demander une audience, un formulaire de demande d’audience (formulaire 1) dûment rempli doit être remis au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la signification du présent avis d’intention. Le formulaire doit être envoyé par la poste, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, bureau 100
Toronto (Ontario) M2N 6S6

a/s de : Registraire

Télécopieur : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (« Règles »), établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22. Les règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être prises en compte. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

    I. INTRODUCTION

  1. Kaleido Financial ltée (« Kaleido ») et David Martino (« Martino ») ont commis de graves infractions à la Loi et aux règlements concernant le courtage de placements hypothécaires consortiaux (PHC) dans six projets (projets). Les PHC sont des investissements comportant un risque élevé intrinsèque dans des projets de promotion immobilière en phase de démarrage. Il est attendu que les investisseurs dans l’un des six projets négociés par Kaleido et M. Martino perdent la totalité de leurs placements.

  2. En tant que maison de courtage d’hypothèques (la « maison de courtage »), Kaleido a enfreint la Loi et les règlements en : a) communiquant des informations fausses et trompeuses aux investisseurs; b) omettant de fournir des informations adéquates sur les risques importants et les conflits d’intérêts; c) n’évaluant pas et ne documentant pas la convenance des investissements; d) omettant d’établir des règles et des méthodes adéquates.

  3. À titre de courtier en hypothèques (le « courtier »), M. Martino a contrevenu à la Loi et aux règlements au vu de cinq des six projets portant sur dix des douze dossiers d’investisseur examinés (les « dossiers d’investisseur ») et à titre de courtier principal de la maison de courtage : a) en communiquant des informations fausses ou trompeuses aux investisseurs; b) en amenant la maison de courtage à enfreindre la Loi et les règlements; c) en omettant de veiller au respect de la Loi et des règlements; d) en omettant d’examiner les règles et méthodes de la maison de courtage, et de formuler des recommandations pour assurer le respect de la Loi et des règlements.

  4. La directrice propose d’imposer des pénalités administratives totalisant 370 000 $ à l’encontre de Kaleido et 135 000 $ à l’encontre de M. Martino pour ces contraventions.

  5. II. CONTEXTE

  6. Un examen de la conformité de Kaleido a été entrepris par la Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO), l’ancien organisme de réglementation du secteur des hypothèques en Ontario, le 5 janvier 2018.

  7. À l’époque, Kaleido était la maison de courtage de six projets faisant l’objet de PHC et engageant 658 investisseurs et 39 201 400 $ en PHC. M. Martino était le courtier de tous les projets, à l’exception de Wenderly, définis ci-après. Ces projets sont les suivants :

    1. Riverdale/Elevate Towns – emprunteur : 485, Logan Developments inc. ((« Riverdale »);

    2. Trafalgar Castle – emprunteur : Landmark 416, Dundas ltée (« Trafalgar »);

    3. Wenderly Park Towns – emprunteur : Landmark Wenderly inc. (« Wenderly »);

    4. Willowdale Towns/Nova Urban Towns – emprunteur : 57 Finch Developments inc. (« Willowdale »);

    5. Bathurst Heights/Harrington – emprunteur : 665-671, Sheppard Ave West ltée (« Bathurst »);

    6. Gage Park Towns – emprunteur : Landmark Clarence inc. (« Gage »).


  8. Le 26 mars 2018, la CSFO a effectué un examen sur place de Kaleido. Le 28 mai 2018, Kaleido a fourni des documents supplémentaires en rapport avec cet examen.

  9. La CSFO a examiné les règles et méthodes de Kaleido relatives aux PHC, au portefeuille de PHC de l’époque et au processus de vente de Kaleido. En outre, elle a examiné 12 dossiers d’investisseurs (soit deux par projet). Ces dossiers ont été choisis pour représenter 2 % du total des fonds recueillis pour le projet.

  10. Le 26 septembre 2018, M. Martino a été interrogé sous serment au sujet des pratiques commerciales de Kaleido et de l’état des projets. À l’époque, la CSFO avait appris que Kaleido et M. Martino avaient enfreint la Loi et les règlements.

  11. Le 20 décembre 2018, Kaleido et M. Martino ont conclu un accord de consentement avec la CSFO pour cesser ses activités de courtage d’hypothèques.

  12. Au moment des contraventions, Kaleido, anciennement connue sous le nom de Landmark Capital, était une maison de courtage titulaire d’un permis (permis no 12493). Au total, Kaleido a reçu 569 800 $ en frais de courtage de la part des investisseurs pour les six projets.

  13. Kaleido est la maison de courtage citée dans tous les dossiers d’investisseur où les infractions ont été relevées. Le 23 mars 2018, Kaleido a présenté une demande pour renoncer à son permis. Ce permis est suspendu en vertu de l’article 7 de la Loi, et Kaleido n’a actuellement aucun agent en hypothèques (« agents ») ou courtier autorisé à négocier en son nom.

  14. Au moment des contraventions, M. Martino était un courtier titulaire d’un permis (permis no M12002005). Il était le courtier pour cinq des six projets dans le cadre desquels des infractions ont été commises et le courtier principal de Kaleido du 13 janvier 2016 au 24 mai 2017. Son permis a expiré le 1er avril 2020.

  15. Propriétaire de Kaleido, M. Martino possède et exploite également des entités qui étaient les propriétaires des projets et les emprunteurs pour les opérations de PHC. En outre, il possédait et exploitait Kaleido Mortgage Admin inc. (« Kaleido Admin »), un administrateur d’hypothèques titulaire d’un permis (permis no 12716). Au total, Kaleido Admin a reçu 390 000 $ en frais d’administration des hypothèques de la part des investisseurs dans les six projets.

  16. En juillet 2020, Kaleido a informé les investisseurs de Wenderly qu’ils allaient perdre la totalité de leur placement et que le prix de vente du bien ne suffirait qu’à régler le premier prêt hypothécaire.
  17. III. INFRACTIONS OU MANQUEMENTS À LA LOI

  18. À titre de maison de courtage d’hypothèques Kaleido a contrevenu à la Loi et aux règlements en :

    1. Fournissant aux investisseurs des informations fausses ou trompeuses sur la valeur des projets Bathurst, Riverdale et Gage et sur la possibilité de subordonner leurs investissements aux projets Wenderly, Bathurst, Riverdale, Trafalgar et Gage, en infraction au paragraphe 43(1) de la Loi;

    2. Omettant de fournir les informations exactes sur les six projets, notamment :

      1. Omettre de divulguer les conflits d’intérêts potentiels, en infraction à l’article 27 du Règlement de l’Ontario 188/08 (« Règl. de l’Ont. 188/08 »);

      2. Omettre d’informer les investisseurs des risques importants, en infraction à l’article 25 du Règl. de l’Ont. 188/08.

    3. Omettant d’évaluer et de documenter de manière appropriée la convenance des investisseurs pour les six projets, en infraction au paragraphe 24(1) du Règl. de l’Ont. 188/08;

    4. Omettant d’établir et de mettre en application des règles et des méthodes adéquates, en infraction aux paragraphes 40(1) et 40(2) du Règl. de l’Ont. 188/08.

  19. À titre de courtier des hypothèques pour cinq des six projets examinés et à titre de courtier principal de la maison de courtage, M. Martino a contrevenu à la Loi et aux règlements en :

    1. Fournissant, à titre de courtier, des informations fausses ou trompeuses aux investisseurs sur la valeur des projets et la possibilité de subordination, en infraction au paragraphe 43(2) de la Loi;

    2. Amenant, à titre de courtier, la maison de courtage à contrevenir à la Loi et aux règlements susmentionnés, en infraction à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 (« Règl. de l’Ont. 187/08 »);

    3. Omettant de s’assurer, à titre de courtier principal, que la maison de courtage et les autres courtiers ou agents se conformaient aux exigences établies en vertu de la Loi, en infraction à l’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07 (le « Règl. de l’Ont. 410/07 »);

    4. Omettant d’examiner, à titre de courtier principal, les règles et les méthodes de la maison de courtage, et de recommander à la maison de courtage des changements pour se conformer aux exigences établies en vertu de la Loi, en infraction à l’article 3 du Règl. de l’Ont. 410/07.

    KALEIDO

    A. Informations fausses ou trompeuses

  20. Kaleido a fourni aux investisseurs des informations fausses et trompeuses concernant le rapport prêt-valeur des projets Bathurst, Riverdale et Gage et le rang des PHC, en infraction aux paragraphes 43(1) et (2) de la Loi. Les paragraphes 43(1) et (2) prévoient ce qui suit :

    Interdiction de fournir des renseignements faux ou trompeurs

    (1) Les maisons de courtage et les administrateurs d’hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils exercent l’activité de faire le courtage d’hypothèques en Ontario ou d’effectuer des opérations hypothécaires en Ontario, qu’ils exercent celle de prêteur hypothécaire en Ontario ou qu’ils exercent celle d’administrer des hypothèques en Ontario.

    Idem

    (2) Les courtiers ou agents en hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires en Ontario.

    i. Calcul du rapport prêt-valeur

  21. Il est requis d’indiquer la valeur d’estimation « telle quelle » du projet dans le rapport prêt-valeur du formulaire 1. Or, pour les projets Bathurst, Riverdale et Gage, la valeur utilisée était plutôt « prêt à la promotion ». La valeur d’estimation « telle quelle » pour chaque cas était sensiblement inférieure à la valeur « prêt à la promotion » :
    Projet Valeur prétendument telle quelle Valeur réellement telle quelle
    Bathurst 17 250 000 $ 7 600 000 $
    Riverdale 16 610 000 $ 7 600 000 $
    Gage 5 180 000 $ 1 850 000 $

  22. Les maisons de courtage sont tenues de calculer le rapport prêt-valeur d’un projet en utilisant la valeur d’estimation « telle quelle ». Il est essentiel que la valeur du projet soit exacte pour permettre à l’investisseur d’évaluer le niveau de risque associé à un projet donné et sa capacité à récupérer son principal de la valeur du terrain si le projet ne voit pas le jour.

  23. ii. Subordination

  24. Dans les projets Riverdale, Trafalgar, Wenderly, Bathurst et Gage, le formulaire 1 indique que le rang de l’hypothèque ne changera pas. Toutefois, les accords de prêt pour ces dossiers d’investisseur indiquaient qu’un report/une subordination à un prêt à la construction de premier rang était possible.

  25. Les informations sur le formulaire 1 sont fausses et trompeuses. Le potentiel de subordination augmente considérablement le risque de l’investissement et élimine potentiellement la capacité de récupérer la mise en cas d’échec du projet.

  26. B. Défaut de fournir une information exacte

    i. Défaut de divulguer les conflits d’intérêts possibles

  27. Dans les six projets, Kaleido a omis de divulguer les conflits d’intérêts possibles, comme il aurait dû le faire, en infraction à l’article 27 du Règl. de l’Ont. 188/08. L’article 27 prévoit que :

    Divulgation de conflits d’intérêts réels ou possibles

    (1) La maison de courtage divulgue par écrit à l’emprunteur, au prêteur ou à l’investisseur, selon le cas, tout conflit d’intérêts réel ou possible qu’elle-même ou un courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération hypothécaire qu’elle lui propose.

  28. Dans les six projets, le formulaire 1 contenait des termes comme « actionnaire ordinaire » et « certains membres de la famille, amis et partenaires » pour décrire les diverses entités détenues par M. Martino et pouvant donner lieu à des conflits d’intérêts.

  29. Ces termes sont vagues et trompeurs, et n’indiquent pas clairement les différentes parties, leurs relations et les conflits d’intérêts possibles. Par exemple, il n’est pas clairement dit qu’à titre de courtier cité dans dix dossiers, M. Martino peut avoir été influencé dans ses recommandations aux investisseurs par le fait qu’il était également le propriétaire des projets dans lesquels les investisseurs plaçaient des fonds. Il n’est pas non plus clairement expliqué qu’il existait un risque que Kaleido, à titre d’administrateur de la maison de courtage et de l’hypothèque, soit influencé dans son approche des projets, étant donné que tous appartenaient à M. Martino.

  30. ii. Défaut de divulgation des risques importants aux investisseurs

  31. Pour les six projets, Kaleido a omis de divulguer les risques importants aux investisseurs, en infraction au paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08. Le paragraphe 25(1) prévoit que :
  32. Divulgation des risques importants

    25. (1) La maison de courtage divulgue par écrit à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, les risques importants que comporte chaque hypothèque ou placement hypothécaire qu’elle lui propose.

  33. Les lignes directrices à l’intention du secteur déterminent les types d’informations que les maisons de courtage sont tenues de communiquer aux investisseurs. Le Bulletin M-01/15, publié par la CSFO le 30 juin 2015 (le « Bulletin M-01/15 »), exige que les maisons de courtage s’assurent que les investisseurs comprennent les risques, notamment :

    • Les retraits anticipés. Il peut être difficile pour les investisseurs d’effectuer des retraits par anticipation d’un placement hypothécaire consortial. L’investisseur pourrait devoir trouver un autre investisseur pour assumer le placement hypothécaire consortial.

    • Les risques supplémentaires liés à des prêts à la construction. Si une hypothèque consortiale est consentie pour un prêt à la construction, les investisseurs doivent connaître la valeur actuelle d’un bien non aménagé et sa valeur projetée à l’achèvement du projet.

    • Les situations imprévues. Les investisseurs doivent savoir ce qui se passera si les coûts du projet sont plus élevés que prévu ou si le promoteur manque de fonds et qu’il ne peut terminer le projet.

    • Le rang de l’hypothèque. Les investisseurs doivent savoir si le placement hypothécaire consortial est de premier ou de deuxième rang, ou encore de rang subséquent. Ils doivent aussi savoir si la position de cette hypothèque peut changer à l’avenir.

    • Les obligations d’investir d’autres sommes d’argent. Les investisseurs doivent connaître les situations dans lesquelles ils pourraient devoir investir d’autres sommes d’argent. Par exemple, en cas de défaut de l’emprunteur hypothécaire, les investisseurs pourraient devoir engager des coûts supplémentaires pour poursuivre en justice l’emprunteur.


  34. Kaleido a omis de fournir des informations concernant les situations imprévues, la possibilité que le rang de l’hypothèque change en raison de la subordination, ou tout détail concernant les risques associés aux retraits anticipés. En outre, Kaleido n’a fourni aucune information sur les risques concernant les projets en question. Seuls les risques généraux des PHC ont été divulgués dans le formulaire 1.

  35. Ces informations étaient inadéquates. Elles ne contenaient pas de détails sur les risques fiscaux liés à l’utilisation des fonds tirés de REER, sur les risques liés au classement par rang, sur l’utilisation des fonds pour les coûts de démarrage ou les coûts accessoires, ni sur les risques inhérents aux projets individuels. Les investisseurs ne peuvent évaluer avec précision le degré de risque associé à un projet sans être en possession d’informations sur les risques propres à chaque projet.

  36. C. Défaut d’évaluer avec précision la convenance de l’investisseur

  37. Dans les six projets, Kaleido n’a pas convenablement déterminé si les PHC convenaient aux investisseurs, en infraction au paragraphe 24(1) du Règl. de l’Ont. 188/08. Le paragraphe 24(1) prévoit que :

    Obligation relative à la convenance de l’hypothèque

    24. (1) La maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que toute hypothèque ou tout placement hypothécaire qu’elle propose à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, soit adapté aux besoins et à la situation de ce dernier.


  38. Kaleido n’a pas veillé à ce que les PHC conviennent à l’investisseur individuel, compte tenu des nombreuses observations relevées dans plusieurs dossiers d’investisseur, comme indiqué dans le tableau suivant :
    Projet Investisseur Facteurs de risque se répercutant sur la convenance
    Riverdale RF Connaissances en matière d’investissement, tolérance au risque
    CS Âge, revenu, actifs, tolérance au risque, horizon temporel
    Trafalgar OC Âge, revenu, actifs
    SU Âge, revenu, connaissances en matière d’investissement, tolérance au risque
    Wenderly DC Âge, revenu, tolérance au risque, horizon temporel
    SD Âge, revenu, tolérance au risque, horizon temporel
    Willowdale ET Âge, revenu, tolérance au risque
    TH Aucune information financière recueillie auprès de TH
    Bathurst DD Revenu, actif, tolérance au risque
    BP Revenu, actif, tolérance au risque
    Gage OT Revenu
    PG Aucune information financière recueillie auprès de PG

  39. En outre, bien que les formulaires Connaître son client (CSC) aient été remplis, aucun des 12 dossiers d’investisseur des six projets n’indiquait que des mesures supplémentaires avaient été prises pour déterminer si les investissements étaient appropriés ou si les investisseurs avaient compris tous les aspects du projet dans lequel ils s’engageaient. Aucune note écrite documentant les commentaires ou les discussions entre le courtier ou l’agent et les investisseurs lors de l’examen des informations du formulaire 1 n’a été trouvée. Les fourchettes de revenu annuel et des actifs financiers nets approximatifs étaient importantes et possiblement trompeuses.

  40. Le bulletin M-01/15 stipulait que les maisons de courtage ont l’obligation de conserver les documents appropriés dans leurs dossiers, notamment ceux qui détaillent leurs discussions avec leurs clients. Les informations financières figurant sur les formulaires CSC ne comprenaient aucun document justificatif de ce type.
  41. D. Défaut d’établir des règles et des méthodes adéquates

  42. Kaleido a omis d’établir et de mettre en application des règles et des méthodes raisonnablement conçues pour s’assurer que chaque agent et courtier se conformait aux exigences établies en vertu de la Loi, en infraction aux paragraphes 40(1) et (2) du Règl. de l’Ont. 188/08. Les paragraphes 40(1) et (2) prévoient ce qui suit :

    Obligation d’établir des règles et des méthodes

    40. (1) La maison de courtage établit et met en application des règles et des méthodes raisonnablement conçues pour faire en sorte qu’elle-même et chaque courtier et agent qui est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent les exigences établies en application de la Loi.

    (2) La maison de courtage établit et met en application des règles et des méthodes prévoyant la supervision adéquate de chaque courtier et agent qui est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte.


  43. Le manuel des règles et des méthodes (MRP) de Kaleido ne contenait ni suffisamment d’informations permettant d’assurer le respect de la loi, ni des renseignements précis sur la façon dont les agents étaient tenus d’effectuer les examens des projets, notamment l’évaluation des risques importants, les exigences de divulgation et la viabilité financière de l’investissement. Ce manque de lignes directrices résonne avec le manque d’informations communiquées aux investisseurs pour les aider à déterminer si l’investissement leur convenait.

  44. De plus, Kaleido n’avait pas de copies écrites du processus de vente et des documents de mouvements de fonds avant janvier 2018. Les documents disponibles sur le processus de vente n’étaient ni suffisamment détaillés ni complets pour assurer une orientation et une supervision adéquates des agents et des courtiers par la maison de courtage.

  45. De plus, la partie du MRP sur l’identification et la divulgation des risques importants liés à l’investissement manquait d’informations. Elle ne contenait aucune description des différents types de risques importants inhérents aux PHC et ne fournissait pas aux agents ou aux courtiers des conseils pour les examiner et les évaluer. Ces manquements se reflètent par le fait que les risques importants pour les investisseurs n’ont pas été exposés, comme indiqué ci-dessus.

  46. Enfin, le MRP ne précisait aucun plafond strict quant à la manière dont les investisseurs dans les PHC étaient acceptés ou refusés. Il n’y avait aucun moyen de s’assurer que les agents et les courtiers comprenaient les risques associés aux PHC et étaient en mesure d’expliquer les risques aux investisseurs potentiels clairement et de manière exhaustive. Ces manquements graves se reflètent par le fait que la convenance des investisseurs n’a pas été convenablement évaluée, comme indiqué ci-dessus.
  47. MARTINO

    A. Informations fausses ou trompeuses

  48. À titre de courtier pour les projets Bathurst, Riverdale, Trafalgar et Gage, M. Martino a fourni aux investisseurs des informations fausses et trompeuses concernant le rapport prêt-valeur des projets et le rang des PHC, en infraction aux paragraphes 43(1) et (2) de la Loi. Comme susmentionné, au point 19, les paragraphes 43(1) et (2) interdisent à une maison de courtage, à un administrateur, à un courtier ou à un agent de communiquer des informations fausses ou trompeuses.
  49. i. Calcul du rapport prêt-valeur

  50. Il est requis d’indiquer la valeur d’estimation « telle quelle » du projet dans le rapport prêt-valeur du formulaire 1. Or, la valeur utilisée pour les projets Bathurst, Riverdale et Gage dont M. Martino était le courtier, était la valeur « prêt à la promotion ». Comme indiqué plus haut au point 20, la valeur d’estimation « telle quelle » était sensiblement inférieure à la valeur « prêt à la promotion ».

  51. Des valeurs de projet précises sont essentielles pour permettre aux investisseurs d’évaluer le niveau de risque associé à un projet donné et la capacité de l’investisseur à recouvrer son principal de la valeur du terrain, si le projet ne voit pas le jour.

  52. À titre de courtier, M. Martino était tenu de s’assurer que les informations contenues dans le formulaire 1 pour les projets susmentionnés étaient exactes et complètes. En omettant de le faire et en fournissant des informations fausses et trompeuses dans le formulaire 1 remis aux investisseurs, il a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi.
  53. ii.Subordination

  54. Dans les projets Bathurst, Riverdale, Trafalgar et Gage, le formulaire 1 indiquait que le rang de l’hypothèque ne changerait pas. Toutefois, les accords de prêt pour ces dossiers d’investisseur indiquaient qu’un report/une subordination à un prêt à la construction de premier rang était possible.

  55. À titre de courtier pour ces projets, M. Martino a signé le formulaire 1 confirmant l’exactitude des informations. Or, les informations figurant dans le formulaire 1 étaient fausses et trompeuses. Le potentiel de subordination augmente considérablement le risque de l’investissement et élimine éventuellement la possibilité de récupérer la mise en cas de pouvoir de vente.
  56. B. Courtier responsable des contraventions de la maison de courtage

  57. À titre de courtier, M. Martino était responsable de toutes ses actions qui ont amené la maison de courtage à contrevenir à la Loi ou aux règlements. À la suite des actions de M. Martino à titre de courtier, la maison de courtage a contrevenu à la Loi et aux règlements de plusieurs façons, notamment en omettant de divulguer adéquatement les conflits d’intérêts et les risques importants, et d’évaluer la convenance. L’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08 stipule que :
  58. Obligation envers la maison de courtage

    3. Le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.

  59. En tant que courtier des projets Riverdale, Trafalgar, Willowdale, Bathurst et Gage, la conduite de Martino a amené la maison de courtage à contrevenir à la Loi et aux règlements. M. Martino a soit activement ignoré les exigences réglementaires, soit omis de s’assurer que la maison de courtage se conformait aux exigences réglementaires décrites ci-dessus.
  60. C. Supervision de la maison de courtage par le courtier principal

  61. M. Martino était le courtier principal de Kaleido pour les projets Riverdale, Trafalgar, Wenderly, Bathurst et Gage; il en était également le courtier. M. Martino n’a pas veillé adéquatement à la conformité à la Loi par la maison de courtage, ce qui a mené aux contraventions susmentionnées, en infraction aux paragraphes 2(1) et (2) du Règl. de l’Ont. 410/07. Les paragraphes 2(1) et (2) du Règl. de l’Ont. 410/07 prévoient ce qui suit :

  62. Obligation de conformité à la Loi

    2. (1) Le courtier principal d’une maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que cette dernière ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi.

    (2) Le courtier principal veille à ce que la maison de courtage prenne des mesures raisonnables pour traiter de toute contravention à une exigence établie en application de la Loi que commet la maison de courtage ou un courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte.

  63. Comme décrit ci-dessus, la maison de courtage ne s’est pas conformée à de nombreuses exigences réglementaires en matière de divulgation et d’évaluation de la convenance. La CSFO a recensé de nombreuses contraventions dans les dossiers des investisseurs. Compte tenu de la pléthore de contraventions, M. Martino n’avait pas pris de mesures raisonnables pour s’assurer que la maison de courtage se conformait à toutes les exigences réglementaires.
  64. D. Défaut d’examiner et de mettre à jour les règles et les méthodes

  65. M. Martino a été le courtier principal chez Kaleido du 13 janvier 2016 au 24 mai 2017 et, à ce titre, a omis d’examiner les règles et les méthodes de la maison de courtage pour assurer leur conformité et leur surveillance, en infraction aux paragraphes 3(1) et (2) du Règl. de l’Ont. 410/07. Les paragraphes 3(1) et (2) du Règl. de l’Ont. 410/07 prévoient ce qui suit :
  66. Obligations relatives aux règles et aux méthodes

    3. (1) Le courtier principal d’une maison de courtage en examine les règles et les méthodes afin d’évaluer si elles sont raisonnablement conçues pour faire en sorte que :

    1. (1) d’une part, la maison de courtage ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi;

    2. d’autre part, chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour le compte de la maison de courtage soit supervisé de façon adéquate.

    (2) Le courtier principal recommande à la maison de courtage de modifier, s’il y a lieu, ses règles et ses méthodes pour qu’il soit satisfait aux normes visées aux alinéas (1) a) et b).

  67. Conformément au paragraphe 3(1) du Règl. de l’Ont. 410/07, le courtier principal est tenu d’examiner les règles et les méthodes de la maison de courtage pour déterminer si elles sont raisonnablement conçues pour que la maison de courtage et chaque courtier et agent se conforment à toutes les exigences établies en vertu de la Loi.

  68. À titre de courtier principal, M. Martino avait l’obligation d’examiner le MRP et d’informer la maison de courtage de tout écart à corriger. Comme décrit ci-dessus, le MRP contenait de nombreuses omissions et ne convenait pas à une maison de courtage engagée dans des PHC. Rien n’indique que M. Martino a examiné les règles et les méthodes ou formulé des recommandations de changement pour assurer la conformité.
  69. IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

  70. La directrice est convaincue que des pénalités administratives de 370 000 $ et de 135 000 $ doivent être imposées à Kaleido et M. Martino respectivement en vertu de l’article 39 de la Loi, pour avoir contrevenu ou omis de se conformer aux exigences de la Loi ou des règlements.

  71. Les pénalités administratives de 370 000 $ imposées à Kaleido s’appuient sur les éléments suivants :

    1. 80 000 $ (20 000 $ pour chacun des quatre projets) pour avoir fourni des informations fausses ou trompeuses aux investisseurs, en infraction au paragraphe 43(1) de la Loi;

    2. 30 000 $ (5 000 $ pour chacun des six projets) pour avoir omis de divulguer adéquatement les conflits d’intérêts, en infraction à l’article 27 du Règl. de l’Ontario 188/08;

    3. 120 000 $ (20 000 $ pour chacun des six projets) pour avoir omis d’informer les investisseurs adéquatement des risques importants, en infraction à l’article 25 du Règl. de l’Ont. 188/08;

    4. 120 000 $ (20 000 $ pour chacun des six projets) pour avoir omis d’évaluer et de documenter de manière appropriée la convenance des investisseurs, en infraction au paragraphe 24(1) du Règl. de l’Ont. 188/08;

    5. 20 000 $ pour avoir omis d’établir et de mettre en application des règles et des méthodes adéquates, en infraction aux paragraphes 40(1) et 40(2) du Règl. de l’Ont. 188/08;

  72. Les pénalités administratives de 135 000 $ imposées à M. Martino s’appuient sur les éléments suivants :

    1. 40 000 $ (10 000 $ pour chacun des quatre projets), à titre de courtier, pour avoir fourni à des investisseurs des informations fausses ou trompeuses, en infraction au paragraphe 43(2) de la Loi;

    2. $60,000, as Broker, ($10,000 for each of the 6 Projects) for causing the Brokerage to contravene the Act and regulations contrary to section 3 of O. Reg. 187/08;

    3. 25 000 $ (5 000 $ pour chacun des cinq projets), à titre de courtier principal, pour avoir omis d’assurer le respect des exigences établies en vertu de la Loi par la maison de courtage et les autres courtiers ou agents, en infraction à l’article 2 du Règl. de l’Ont. 410/07;

    4. 10 000 $, à titre de courtier principal, pour avoir omis d’examiner les règles et les méthodes de la maison de courtage et de recommander des changements pour les rendre conformes aux exigences établies en vertu de la Loi, en infraction à l’article 3 du Règl. de l’Ont. 410/07.

  73. La directrice est convaincue que l’imposition de sanctions administratives à M. Martino et à Kaleido en vertu de l’article 39 de la Loi répondra aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :

    1. Encourager la conformité aux exigences établies en application de la présente loi

    2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.

  74. En proposant l’imposition d’une pénalité administrative de 370 000 $ à Kaleido et de 135 000 $ à M. Martino, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :

    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.

    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.

    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.

    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.

    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.

  75. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que la conduite de M. Martino et de Kaleido à l’égard de chaque contravention était intentionnelle. Les contraventions faisaient partie de leurs pratiques commerciales établies. Kaleido a été directement impliquée à titre de courtier pour tous les PHC. M. Martino a été directement impliqué à titre de propriétaire, de courtier principal, et aussi à titre de courtier de certains des projets.

  76. Eu égard au deuxième critère, la directrice est convaincue que le préjudice réel et potentiel causé à autrui est important. Il est attendu que les investisseurs du projet Wenderly perdent la totalité de leur placement, soit environ 5 000 000 $. Les investisseurs ont effectué des placements dans des PHC à risque élevé après avoir reçu des informations fausses et trompeuses, sans informations appropriées ou évaluation de la convenance. En conséquence, ils ont été mis au risque de ne pas être en mesure de réaliser une partie ou la totalité de leurs investissements en cas d’échec du projet. Ils risquent aussi des conséquences fiscales négatives à cause de l’absence d’informations sur l’utilisation des fonds des REER et du calcul inexact des rapports prêt-valeur.

  77. Eu égard au troisième critère, la directrice reconnaît que Kaleido et M. Martino ont conclu un accord avec la CSFO pour mettre fin à toutes leurs activités de courtage hypothécaire. Toutefois, cet accord n’atténue pas le préjudice potentiel causé par les contraventions et n’indemnisera pas les investisseurs s’ils subissent des pertes.

  78. Eu égard au quatrième critère, la directrice est convaincue que Kaleido et M. Martino ont tiré des avantages économiques du courtage et de l’administration des projets concernés. Kaleido a tiré des avantages des frais facturés à tous les investisseurs sur chaque transaction de courtage. M. Martino a tiré des avantages encore plus importants à titre de propriétaire de la maison de courtage, de l’administrateur et des projets. Grâce à ce réseau de sociétés liées, il a reçu des honoraires et des commissions pour ses activités de courtage et d’administration. Kaleido a reçu 569 800 $ en frais de courtage, comme indiqué dans le formulaire 1. Kaleido Admin a reçu 390 000 $ en frais d’administration des hypothèques, comme indiqué dans le formulaire 1.

  79. Les frais perçus par la maison de courtage et Kaléido Admin en contrepartie des services de courtage et administratifs fournis à tous les investisseurs dans l’ensemble des projets s’élèvent au bas mot à 959 800 $. Le montant de la pénalité administrative proposée compensera l’avantage économique découlant des PHC négociées en contravention de la Loi et des règlements.

  80. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’infractions ou de manquements à la Loi ou à ses règlements par Kaleido ou M. Martino au cours des cinq dernières années.
  81. V. INTENTION

  82. Pour toutes les raisons qui précèdent, et sous réserve de renseignements supplémentaires et/ou autres, notamment des motifs supplémentaires ou autres qui deviendraient disponibles, la directrice propose d’imposer des pénalités administratives totalisant 370 000 $ à l’encontre de Kaleido et 135 000 $ à l’encontre de M. Martino.

FAIT à Toronto (Ontario), le 25 février 2021.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, Contentieux et application de la loi

Par pouvoir délégué par le directeur général

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