Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE MEERWISE WAIS HABIBZI.


AVIS D’INTENTION D’IMPOSER UNE PÉNALITÉ ADMINISTRATIVE

DESTINATAIRE :  Meerwise Wais Habibzi

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer à Meerwise Wais Habibzi trois pénalités administratives totalisant 30 000 $, comme suit :


  1. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans le cadre de ses activités de courtage d’hypothèques;

  2. 10 000 $ pour avoir contrevenu à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 en agissant de manière à faciliter la commission d’un acte frauduleux;

  3. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 45(1) de la Loi en fournissant des renseignements faux et trompeurs à une personne désignée par le directeur général.

Les détails de ces contraventions et les raisons de cette intention figurent ci-dessous.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :

Tribunal des services financiers
5160, rue Yonge,
14e étage, C.P. 85
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Registraire

Télécopieur : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours après avoir reçu le présent avis d’intention, des ordonnances seront rendues, comme stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS QUE des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne a reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d'audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (« Règles »), établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22., dans ses versions successives. Les règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca.  Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

    I. INTRODUCTION

  1. Vous trouverez ci-dessous les motifs de l’intention de la directrice d’imposer à Meerwise Wais Habibzi (« M. Habibzi ») trois pénalités administratives totalisant 30 000 $.

  2. II. CONTEXTE

    A. Permis d’agent en hypothèques

  3. M. Habibzi est titulaire d’un permis d’agent en hypothèques (permis no M09001653) en vertu de la Loi. Entré en vigueur le 7 juillet 2009, le permis est arrivé à expiration le 31 mars 2020.

  4. M. Habibzi n’a pas présenté de demande de renouvellement de son permis et n’est actuellement pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

  5. B. M. Habibzi sollicite 450 000 dollars

  6. Vers 2012, M. Habibzi a noué une relation personnelle et professionnelle avec « LT », une résidente de l’Ontario.

  7. M. Habibzi était l’ami du cousin de LT. Comme LT avait seulement des connaissances financières primitives, M. Habibzi lui prodiguait de temps en temps des conseils financiers. Il s’était alors présenté à LT comme une personne honnête et digne de confiance.

  8. Vers 2013, LT a connu des difficultés financières. M. Habibzi est intervenu en qualité d’agent en hypothèques pour le compte de celle-ci et pris les dispositions nécessaires pour qu’elle reçoive un financement hypothécaire d’une banque en grevant d’une deuxième hypothèque une propriété appartenant à LT.

  9. LT faisait partie d’un groupe de loterie avec onze autres collègues dans son lieu de travail (le « groupe de loterie »). Les noms des membres du groupe étaient inscrits sur une liste. M. Habibzi ne travaillait pas dans ce lieu de travail, et son nom ne figurait pas sur ladite liste.

  10. Vers mai 2015, le groupe de loterie a gagné le gros lot (le « gros lot »). Après vérification par la Société des loteries et des jeux de l’Ontario (« OLG »), l’OLG a versé à LT et aux autres membres du groupe de loterie leur part du gros lot.

  11. LT a donné à son fils « DT » 100 000 $ provenant de sa part du gros lot.

  12. Après avoir eu vent du gros lot gagné, M. Habibzi a proposé à LT d’investir une partie des gains avec lui, l’informant qu’il pouvait lui offrir un taux de rendement supérieur à celui que LT pouvait obtenir en investissant auprès des « banques ».

  13. En juillet 2015, LT et M. Habibzi ont conclu une « convention d’investissement dans une deuxième hypothèque » (la « convention »). Conformément aux dispositions de cette convention :

    1. LT prêterait un montant total de 450 000 $ à M. Habibzi, réparti comment suit : deux virements, un de 350 000 $ un autre de 100 000 $ (l’argent que LT avait donné à DT);

    2. En contrepartie, M. Habibzi paierait 4 000 $ en intérêts par mois (soit un paiement de 3 000 $ à LT et un paiement de 1 000 $ à DT), le principal du prêt étant remboursable à tout moment;

    3. En garantie de cet investissement, M. Habibzi grèverait quatre propriétés précisées dans la convention (les « propriétés ») d’une charge hypothécaire de second rang.


  14. Les signatures de LT et de M. Habibzi figurent sur la convention.

  15. Conformément aux dispositions de la convention, LT a viré la somme totale de 450 000 $ à M. Habibzi, le 15 août 2015 (moyennant des virements de 350 000 $ et de 100 000 $).

  16. C. M. Habibzi détourne 450 000 dollars

  17. M. Habibzi n’a pas respecté les dispositions de la convention et refuse de rembourser le prêt de 450 000 $ à LT et à DT.

  18. M. Habibzi a effectué initialement des paiements d’intérêts irréguliers, puis a commencé à manquer souvent des paiements, et ceux qu’il faisait arrivaient généralement en retard. Après avoir effectué des paiements d’intérêts sporadiques totalisant environ 28 500 $, M. Habibzi a cessé de faire des paiements d’intérêts à DT en juin 2017 et à LT en juin 2018.

  19. M. Habibzi a omis de grever les propriétés visées d’hypothèques de second rang :

    1. M. Habibzi est devenu le propriétaire enregistré de la première des propriétés, le 24 septembre 2012. Il a vendu la propriété le 9 février 2018. M. Habibzi n’a jamais enregistré une charge au nom de LT ou DT;

    2. M. Habibzi n’a jamais grevé d’une hypothèque la deuxième des propriétés. M. Habibzi n’a jamais enregistré une charge au nom de LT ou DT;

    3. M. Habibzi n’a jamais grevé d’une hypothèque la troisième des propriétés. M. Habibzi n’a jamais enregistré une charge au nom de LT ou DT;

    4. M. Habibzi n’a jamais grevé d’une hypothèque la quatrième des propriétés. M. Habibzi n’a jamais enregistré une charge au nom de LT ou DT;


  20. Malgré les demandes répétées de LT, M. Habibzi n’a pas remboursé le principal du prêt. LT a intenté une action en justice dans le but de récupérer les 450 000 $ détournés par M. Habibzi.

  21. D. Habibzi fournit des renseignements faux et trompeurs

  22. Les enquêteurs de l’ARSF ont interrogé M. Habibzi, le 29 juillet 2019 (l’« interrogation de l’ARSF »). Au cours de l’interrogation, M. Habibzi a admis avoir rédigé la convention et l’avoir remise à LT, et que LT lui a viré 450 000 $.

  23. Cependant, M. Habibzi a également affirmé que :

    1. LT a décidé de ne pas donner suite à la convention et celle-ci n’a pas été exécutée;

    2. Le virement de 450 000 $ de LT n’a pas été fait en relation avec la convention;

    3. Il était membre du groupe de loterie;

    4. Le virement de 450 000 $ de LT concernait sa part du gros lot.


  24. Chacune de ces déclarations était fausse. En réalité :

    1. La convention a été exécutée, comme en témoigne la copie dûment signée, le virement de 450 000 $ fait par LT à M. Habibzi, le fait que ce virement de 450 000 $ étant fait en deux tranches distinctes, exactement comme précisé dans la convention, et les paiements d’intérêts sporadiques faits initialement par M. Habibzi conformément à la convention;

    2. Le virement de 450 000 $ de LT a été fait conformément à la convention, comme en témoigne le fait que le virement de 450 000 $ a été fait en deux tranches distinctes, exactement comme prévu dans la convention, et le fait que M. Habibzi a effectué initialement des paiements d’intérêts sporadiques conformément à la convention;

    3. M. Habibzi n’était pas un membre du groupe de loterie, comme en témoigne le fait que son nom ne figure pas sur la liste des membres dudit groupe et le fait qu’il n’a pas été inclus dans le paiement fait par l’OLG;

    4. Le virement de 450 000 $ de LT ne représentait pas sa part du gros lot, comme en témoigne le fait que le nom de M. Habibzi ne figure pas sur la liste des membres du groupe de loterie, le fait qu’il n’a pas été inclus dans le paiement fait par l’OLG, le fait que le virement de 450 000 $ a été fait en deux tranches distinctes, exactement comme stipulé dans la convention, le fait que M. Habibzi a initialement fait des paiements d’intérêts sporadiques conformément à la convention et le fait que M. Habibzi n’a produit aucun document soutenant son affirmation selon laquelle il faisait partie du groupe de loterie.


  25. III. CONTRAVENTIONS OU MANQUEMENTS À LA LOI

    A. Conduite fausse et trompeuse

  26. Conformément au paragraphe 43(2) de la Loi, les courtiers ou agents en hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires en Ontario.

  27. Le directrice est convaincue que M. Habibzi a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs relativement à la convention. Contrairement aux déclarations faites dans la convention, M. Habibzi n’a pas grevé aucune des propriétés d’une hypothèque de deuxième rang au nom de LT.

  28. B. Malhonnêteté et fraude

  29. L’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule qu’un courtier ou un agent en hypothèques ne doit pas agir ni faire ou omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où il devrait savoir qu’il permet ainsi à un emprunteur, à un prêteur, à un investisseur ou à toute autre personne de se servir de lui pour faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel ou une conduite illégale.

  30. Le directrice est convaincue que M. Habibzi a contrevenu à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 en agissant de manière à faciliter la commission d’un acte frauduleux. Contrairement aux dispositions de la convention :

    1. M. Habibzi n’a pas fait les paiements d’intérêts mensuels requis;

    2. M. Habibzi n’a pas grevé les propriétés d’hypothèques de second rang;

    3. Malgré des demandes répétées, M. Habibzi n’a pas remboursé le principal dû à LT.


  31. C. Renseignements faux ou trompeurs

  32. Le paragraphe 45(1) de la Loi stipule que nulle personne ou entité ne doit communiquer des renseignements faux ou trompeurs au directeur général ou à la personne qu’il désigne à l’égard de toute question relative à la Loi ou aux règlements.

  33. Le directrice est convaincue que M. Habibzi a contrevenu au paragraphe 45(1) de la Loi en fournissant des renseignements faux et trompeurs lors de l’interrogation par l’ASRF. Contrairement aux déclarations de M. Habibzi :

    1. La convention a été exécutée;

    2. Le virement de 450 000 $ de LT a été fait en relation avec la convention;

    3. Il n’était pas membre du groupe de loterie;

    4. Le virement de 450 000 $ de LT ne concernait pas sa part du gros lot.


  34. IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

  35. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à M. Habibzi en vertu de l’article 30 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :

    1. Encourager l’observation des exigences établies en vertu de la Loi

    2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.


  36. La directrice est convaincue que trois pénalités administratives totalisant 30 000 $ devraient être imposées à M. Habibzi comme suit :

    1. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs relativement à la convention;

    2. 10 000 $ pour avoir contrevenu à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 en agissant de manière à faciliter la commission d’un acte frauduleux relativement à la convention;

    3. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 45(1) de la Loi en fournissant des renseignements faux et trompeurs pendant l’interrogation par l’ARSF


  37. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :

    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.

    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.

    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.

    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.


  38. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que les actes de M. Habibzi étaient intentionnels. Il a sollicité un investissement de 450 000 dollars de LT et DT, il a omis de grever les propriétés d’une charge hypothécaire de second rang, omis de faire des paiements d’intérêts, refusé de rembourser l’investissement de 450 000 dollars de LT et DT et fait délibérément des déclarations fausses ou trompeuses lors de l’interrogation par l’ARSF.

  39. Eu égard au deuxième critère, en raison du manquement de M. Habibzi à la Loi et aux règlements d’application, LT et DT ont subi une perte pécuniaire de plus de 450 000 $ (plus les intérêts impayés). LT et DT ont fait appel à un avocat et intenté une action en justice dans le but de récupérer les fonds obtenus frauduleusement par M. Habibzi. Les coûts de cette action ont augmenté davantage la perte pécuniaire de LT et DT.

  40. Eu égard au troisième critère, M. Habibzi n’a fait aucun effort pour atténuer la perte de LT et DT, et continue au contraire de nier ses actes et de refuser de rembourser son prêt.

  41. Eu égard au quatrième critère, M. Habibzi a tiré un avantage économique direct de 450 000 $ de sa contravention de la Loi et des règlements d’application.

  42. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq dernières années de la part de M. Habibzi.

  43. Des renseignements supplémentaires ou autres éléments de preuve peuvent être portés à l’attention de la directrice.

FAIT à Toronto (Ontario) le 28 juillet 2020.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
En vertu des pouvoirs délégués par le directeur général

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