Ouverts ou fermés? À taux fixe ou à taux variable? Découvrez les options ici.
Les prêteurs offrent divers types de produits hypothécaires offrant une certaine souplesse aux acheteurs de maison. Le produit choisi par un acheteur dépendra de ses besoins et de sa situation. Les hypothèques peuvent être classées dans les catégories suivantes :
Hypothèques ordinaires ou à ratio élevé
Les hypothèques résidentielles peuvent être divisées en hypothèques ordinaires ou à ratio élevé.
Une hypothèque ordinaire désigne habituellement le cas où un emprunteur peut couvrir au moins 20 % du prix d'achat de la maison avec sa mise de fonds. Cela signifie que le prêt qu'il rembourse correspond à 80 % ou moins de la valeur de la maison. Dans ce cas, l'emprunteur n'a pas besoin d'assurance hypothécaire. Cependant, un prêteur peut demander une assurance hypothécaire même si l'acheteur effectue une mise de fonds de plus de 20 % (hypothèque à ratio faible).
Au 30 novembre 2016, les acheteurs qui demandent une hypothèque à ratio faible pour laquelle le prêteur exige une assurance doivent respecter certaines règles pour obtenir cette assurance, notamment un amortissement hypothécaire de 25 ans ou moins, un prix d'achat de moins d'un million de dollars et une cote de crédit d'au moins 600. Ils doivent également avoir l'intention d'habiter dans cette maison.
Une hypothèque à ratio élevé désigne le cas où l'emprunteur effectue une mise de fonds qui représente moins de 20 % du prix d'achat. La mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $, et de 10 % de tout montant qui dépasse cette somme. Les hypothèques à ratio élevé sont plus risquées pour l'acheteur et le prêteur. Puisque la valeur de l'hypothèque représentera plus de 80 % du prix d'achat, l'acheteur doit souscrire une assurance hypothécaire. Les primes d'assurances sont calculées en fonction du ratio prêt-valeur de l'hypothèque : plus la mise de fonds est basse, plus le coût de l'assurance sera élevé.
Tous les acheteurs qui ont une assurance hypothécaire, peu importe le montant de la mise de fonds, sont assujettis à un test de tension qui permet aux prêteurs hypothécaires de s'assurer que l'acheteur continuera d'avoir les moyens de rembourser l'hypothèque advenant une hausse du prix des maisons ou des taux d'intérêt. En plus d'être admissible pour le prêt hypothécaire au taux offert par le prêteur, vous devrez donc être admissible pour le taux hypothécaire sur cinq ans affiché par la Banque du Canada, qui est habituellement plus élevé.
Prêts hypothécaires ouverts ou fermés
Un prêt hypothécaire ouvert permet à l'acheteur de rembourser la totalité ou une partie de l'hypothèque sans pénalité. Les prêts hypothécaires complètement ouverts permettent aux emprunteurs de verser des sommes supplémentaires à tout moment pendant la durée du prêt, en plus de leurs versements réguliers. Les taux d'intérêt sont habituellement plus élevés sur les prêts hypothécaires complètement ouverts parce que l'emprunteur peut rembourser le montant emprunté à tout moment. Cela explique pourquoi les prêts hypothécaires complètement ouverts sont aussi plus difficiles à trouver.
Un prêt hypothécaire fermé ne permet pas le remboursement anticipé par l'acheteur sans pénalité. Les seuls paiements qu'il peut effectuer sont ceux prévus au contrat. Les prêts hypothécaires fermés offrent habituellement un taux d'intérêt plus bas parce qu'ils n'accordent pas autant de souplesse qu'un prêt hypothécaire ouvert.
Certains prêteurs offrent des variantes du prêt hypothécaire ouvert ou fermé, par exemple en permettant des versements supplémentaires à certains moments de l'année. Les emprunteurs devraient examiner les conditions de leur prêt hypothécaire afin de savoir ce que leur permet leur contrat.
Prêts hypothécaires à taux fixe, variable ou convertible
Le fait qu'un prêt hypothécaire ait un taux fixe signifie que le taux d'intérêt demeurera le même pendant toute la durée du contrat d'hypothèque (un, trois ou cinq ans), peu importe si les taux du marché sont à la hausse ou à la baisse. Après l'expiration de la durée, les emprunteurs peuvent chercher de nouveau pour trouver d'autres taux. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont populaires lorsque les taux sont bas, mais qu'on s'attend à ce qu'ils augmentent bientôt.
Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d'intérêt fluctuera pendant la durée, selon les conditions du marché. Cependant, l'idée fausse très répandue est que cela signifie que vos versements fluctueront aussi. En réalité, vos versements demeurent les mêmes pendant toute la durée du prêt hypothécaire.
C'est plutôt le pourcentage de vos versements qui sert à payer les intérêts et le capital qui fluctue. Si le taux d'intérêt est plus élevé et que votre versement est de 500 $ par mois, 400 $ pourraient être affectés au paiement des intérêts, et 100 $ au capital. Si le taux d'intérêt est plus faible, 250 $ pourraient être affectés au paiement des intérêts, et 250 $ au capital.
Un taux variable sera révisé régulièrement, sur une base quotidienne, mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, et le taux qui vous est facturé sera ajusté en conséquence. Les prêts hypothécaires à taux variable sont populaires lorsqu'on s'attend à ce que les taux descendent et que les emprunteurs ne veulent pas être bloqués au taux actuel.
Les prêts hypothécaires à taux variable plafonné comportent une fourchette de taux maximum et minimum que l'emprunteur paiera, peu importe les fluctuations.
Un prêt hypothécaire à taux convertible commence avec un taux variable et le prêteur offre au propriétaire l'option de passer à un taux fixe à certains moments.
Caractéristiques hypothécaires particulières
Le secteur hypothécaire est très concurrentiel en Ontario. Plusieurs prêteurs offrent des caractéristiques particulières ou la participation à des concours pour attirer de nouveaux acheteurs. Ces offres peuvent inclure une remise appliquée aux coûts de déménagement, d'évaluation et d'enregistrement ou des options hypothécaires pour les nouveaux arrivants au Canada. Les caractéristiques les plus courantes sont les suivantes :
-
Remise : Les prêteurs remettront à l'emprunteur une remise fondée sur un pourcentage de la valeur de leur hypothèque.
-
Programmes de fidélisation : Les prêteurs offrent des points de grand voyageur ou d'autres primes d'intéressement.
-
Hypothèques pouvant être prises en charge : Les emprunteurs peuvent prendre en charge l'hypothèque existante de la propriété qu'ils achètent.
-
Hypothèques transférables : Les emprunteurs existants peuvent transférer leur hypothèque actuelle à une nouvelle propriété.
-
Marge de crédit hypothécaire : Les emprunteurs peuvent augmenter la somme empruntée auprès du prêteur.
-
Hypothèques consolidées : Les emprunteurs peuvent combiner tous leurs prêts en un seul plan.
Ces caractéristiques, et bien d'autres, peuvent être bonnes pour les emprunteurs. Demandez à votre prêteur ou courtier hypothécaire pour explorer vos options.