Une hypothèque est souvent le plus important engagement financier que prennent les Ontariens, et plusieurs propriétaires jugent qu'il y a de nombreux avantages à avoir recours à un agent ou courtier hypothécaire. Les agents/courtiers hypothécaires proposent des options et fournissent des renseignements pour guider les consommateurs pendant le processus de demande d’hypothèque. Certains prêteurs ne travaillent que par l'entremise de courtiers ou d'agents.
Les courtiers et agents hypothécaires sont des professionnels agréés qui travaillent pour une maison de courtage agréée et c'est avec la maison de courtage que vous avez une relation juridique. Les agents/courtiers hypothécairs peuvent trouver pour vous plusieurs prêteurs et options, mais certains travaillent directement avec un ou deux prêteurs seulement.
Les maisons de courtage agréées et leurs agents et courtiers peuvent agir au nom du prêteur ou de l'emprunteur, ou des deux. L'emprunteur qui cherche la meilleure hypothèque possible devrait d'abord confirmer auprès du courtier ou agent potentiel que son rôle est bien de travailler en son nom. Un courtier ou agent agréé doit, en vertu de la loi, vous remettre une déclaration écrite au sujet de ses relations pour que vous puissiez prendre une décision éclairée.
Selon le type de permis, le professionnel agréé avec lequel vous faites affaire peut être un courtier hypothécaire ou un agent hypothécaire. Ici, l’expression « courtier hypothécaire » englobe l'une ou l'autre de ces personnes.
Travailler avec un agent/courtier hypothécaire
Depuis votre première rencontre jusqu’à la clôture de la transaction, les courtiers hypothécaires sont tenus de respecter une série d’exigences réglementaires et de normes de pratique acceptées dans l’industrie.Établir la relation
Le courtier hypothécaire doit faire en sorte que vous, l'emprunteur, soyez informé de la nature de votre relation avec lui et des services qu'il doit vous fournir. Les courtiers hypothécaire devraient vous fournir des renseignements sur leur rôle et sur d’autres aspects clés de la transaction. La Commission des services financiers de l'Ontario (CSFO) recommande d'obtenir ces renseignements dès le départ pour que vous compreniez bien le rôle de l'agent/courtier hypothécaire, les frais qu'il facturera, les services qui seront fournis et les renseignements que vous devrez donner à l'agent/courtier hypothécaire.
Lorsque vous entamez une relation avec un agent ou courtier hypothécaire agréé, vous devriez demander des renseignements comme ceux-ci :
- la nature de la relation courtier-client;
- la partie représentée par le courtier dans la transaction;
- les renseignements que vous devrez fournir;
- comment ces renseignements seront utilisés;
- la façon dont le courtier sera rémunéré;
- les services que le courtier fournira;
- ce qui est attendu de vous;
- tous les droits et frais de courtage applicables.
Il est important de noter que, si votre prêt hypothécaire est d'une valeur de 400 000 $ ou moins, les maisons de courtage de l'Ontario ne peuvent pas accepter des paiements anticipés pour les dépenses ou services que la maison ou ses employés offrent ni vous obliger à verser de tels paiements, jusqu'au moment où vous signez votre contrat d'hypothèque ou concluez une nouvelle entente de renouvellement d'hypothèque.
Votre courtier hypothécaire pourrait vous demander de signer une entente de services écrite, qui est la même chose que la divulgation à l'intention de l'emprunteur. Les ententes de services écrites ne sont pas obligatoires en Ontario. Cependant, si votre courtier vous en fournit une, vous pourrez voir clairement les rôles et obligations du courtier hypothécaire et du client.
Admissibilité à un prêt hypothécaire
Les courtiers hypothécaires doivent vous
demander des renseignements afin de pouvoir vous conseiller sur vos options et obtenir l’approbation de prêteurs.
Présentation d’options hypothécaires
Les courtiers hypothécaire doivent vous présenter des options pertinentes qui conviennent à votre situation fondées sur une évaluation du prêteur, de l’hypothèque, de sa structure, de ses caractéristiques et de ses risques à la lumière des renseignements que vous lui avez fournis sur vos besoins et votre situation financière.
Le courtier hypothécaire vous expliquera également la justification des options qu'il vous présente, vous donnera des renseignements pour vous aider à savoir si vous avez les moyens d'accepter ce prêt hypothécaire et vous donnera des renseignements importants sur la nature, les coûts et les risques particuliers des options hypothécaires qu'il vous présente. Cette information vous aidera à décider si le prêt hypothécaire vous convient.
On pourrait vous demander de signer une attestation écrite au sujet des risques associés à l'hypothèque.
Présentation de la demande
Les courtiers hypothécaire évalueront et présenteront les renseignements à votre sujet au prêteur que vous avez choisi parmi leurs options en vue de l'approbation. Pour en savoir davantage sur le processus de demande, veuillez lire
Le processus de demande de prêt hypothécaire.
Les renseignements que votre courtier hypothécaire fournit au prêteur doivent être fidèles à la décision que vous avez prise. Ils doivent être véridiques et conformes à l’information que vous lui avez remise, et ne comporter aucune omission d'information pertinente.
Votre courtier hypothécaire doit fournir tous les renseignements au prêteur en temps utile. Lorsque le prêteur reçoit cette information au bon moment, il peut prendre une décision appropriée concernant l’hypothèque.
Renseignements à divulguer
Les courtiers hypothécaires doivent vous fournir certains renseignements pour vous aider à prendre une décision éclairée au sujet de votre hypothèque. Votre courtier hypothécaire devra vous fournir différents renseignements, notamment sur son rôle, les risques importants posés par l’hypothèque et les éventuels conflits d’intérêts.
- Une estimation du coût total de l’emprunt pour la durée de l’hypothèque doit vous être communiquée. Le coût total de l’hypothèque dépend des conditions de son remboursement, comme le taux d’intérêt, les frais et le temps nécessaire pour rembourser la totalité de l’hypothèque (la « période d’amortissement »). Le coût total peut être plus élevé que le montant emprunté.
- En Ontario, les maisons de courtage et les courtiers et agents hypothécaires doivent vous communiquer les risques importants liés à votre hypothèque par écrit et d'une façon logique et susceptible d'attirer votre attention sur la question.
- Tous les renseignements doivent vous être fournis au moment opportun. En effet, si vous disposez d’une bonne information au bon moment, cela vous aidera à prendre une décision éclairée. En Ontario, il existe un délai de divulgation d'au moins deux jours, à moins qu'il fasse l'objet d'une renonciation. Prenez le temps d'examiner les détails de l'hypothèque.
- Les renseignements transmis par votre courtier hypothécaire pour vous aider à prendre une décision ne doivent pas contenir de déclarations fausses, inexactes ou trompeuses. L’information fournie doit être claire et précise. S’il y a un aspect du prêt hypothécaire que vous ne comprenez pas, vous devriez demander des éclaircissements à votre courtier hypothécaire.
Documentation
Conflit d’intérêts
Les maisons de courtage et les courtiers ou agents hypothécaires doivent s'assurer que les conflits d'intérêts, réels ou potentiels, relativement à l'hypothèque sont divulgués par écrit.
Un conflit d’intérêts survient lorsque le courtier hypothécaire a un intérêt personnel, réel ou perçu, dans la transaction. Cet intérêt personnel pourrait inciter le courtier à vous fournir des conseils qui sont dans son intérêt, et non dans le vôtre.
De nombreuses situations peuvent déboucher sur un conflit d’intérêts : recevoir des honoraires ou incitatifs de la part d’autres parties intéressées dans la transaction; entretenir des liens avec une autre partie à la transaction; ou agir comme prêteur ou courtier immobilier dans la transaction, entre autres.
Les courtiers hypothécaires doivent divulguer tout conflit d’intérêts et ne pas favoriser leurs intérêts au détriment de ceux du client. Si vous êtes la seule personne que représente le courtier hypothécaire dans la transaction, ce sont vos intérêts qu’il doit mettre en premier. Si vous avez l'impression qu'un conseil, des options ou des recommandations fournis par votre courtier ne sont pas fondés sur vos intérêts, par exemple parce qu'il a reçu un incitatif, communiquez avec la CSFO au 416 250-7250 ou sans frais au 1-800-668-0128 et demandez l'InfoCentre.
Comment trouver un courtier ou agent agréé
La CSFO octroie des permis aux courtiers ou agents hypothécaires, aux maisons de courtage et aux administrateurs d'hypothèques en Ontario. Les professionnels en hypothèques agréés répondent à des exigences précises au sujet de leur formation, de leur expérience et de leur admissibilité.
La CSFO conserve
une liste de tous les professionnels en hypothèques agréés ouvre dans autre page qui ont reçu un permis en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la Loi). Il est possible d'effectuer d'autres vérifications en communiquant par télécopieur au 416-226-7838 à l'attention de la Division de la délivrance des permis et de la surveillance des pratiques de l'industrie. Vous pouvez aussi écrire à l'adresse suivante : Division de la délivrance des permis et de la surveillance des pratiques de l'industrie, Commission des services financiers de l'Ontario, 5160, rue Yonge, C.P. 85, Toronto (Ontario) M2N 6L9.
Avant d’accepter de travailler avec un courtier hypothécaire, vous devriez lui poser les questions suivantes :
- Êtes-vous titulaire d’un permis de courtier hypothécaire? Si oui, prenez en note le numéro du permis.
- Représentez-vous l’emprunteur, le prêteur ou les deux?
- Dois-je signer un contrat?
- Quels services offrez-vous et comment pouvez-vous m’aider?
- Y a-t-il des honoraires à payer? Comment serez-vous rémunéré?
- Avec combien de prêteurs hypothécaires travaillez-vous? Est-ce que la majorité de votre chiffre d’affaires l’année dernière a été réalisé auprès d’un même prêteur hypothécaire?
Si votre courtier hypothécaire a une entente de services (ce qui n'est pas obligatoire en Ontario), prenez le temps de la lire et discutez des conditions de l'entente avec le courtier. Cela vous aidera à comprendre les services offerts par le courtier hypothécaire ainsi que les frais, paiements ou remboursements possibles.