Quel prix avez-vous les moyens de payer et combien devez-vous épargner? Comment le ferez-vous?
Lorsque vient le temps d'épargner pour acheter votre première maison, il y a quatre choses que vous devez considérer avant tout :
Quel prix ai-je le moyen de payer de façon réaliste?
Pour savoir quelle somme vous avez réellement les moyens de payer pour une maison, vous devez d'abord regarder vos revenus et dépenses mensuels actuels. À titre de condition d'admissibilité à un prêt, la plupart des prêteurs exigeront que vos coûts de logement mensuels (versements hypothécaires, taxes foncières, charges de copropriété et frais de chauffage) ne dépassent pas 32 % de vos revenus mensuels avant impôts (revenus bruts). Ils voudront également s'assurer que vos paiements mensuels pour le remboursement de vos dettes, y compris les prêts automobiles et les paiements de carte de crédit, ne dépassent pas 44 % de vos revenus mensuels avant impôts.
En plus d'être admissible pour le prêt hypothécaire au taux offert par le prêteur, si vous faites une mise de fonds de moins de 20 % et demandez donc une hypothèque à ratio élevé, vous devrez aussi être admissible pour le taux hypothécaire sur cinq ans affiché par la Banque du Canada, qui est habituellement plus élevé. Dans ce cas, votre prêteur exigera aussi que les coûts de logement ne dépassent pas 39 % de vos revenus mensuels.
Ce « test de tension » supplémentaire constitue la réponse du gouvernement du Canada à la forte hausse du prix des maisons dans certaines villes canadiennes et aux préoccupations liées à la hausse éventuelle des taux hypothécaires, qui sont actuellement bas. Tous les propriétaires qui demandent un prêt hypothécaire à ratio élevé, et qui ont donc besoin d'une assurance hypothécaire, ou ceux qui sont tenus par leur prêteur d'obtenir une assurance hypothécaire pour d'autres raisons, devront réussir le test de tension. Cela permet aux prêteurs hypothécaires d'être certains que le propriétaire pourra continuer de rembourser son prêt hypothécaire advenant une hausse des taux.
Quelle somme dois-je épargner pour une mise de fonds pour une maison?
Pour acheter une maison au Canada, vous devez pouvoir verser au moins 5 % du prix d'achat (10 % de la tranche du prix de la maison au-delà de 500 000 $) à l'aide de vos propres fonds. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, vous devrez aussi payer une assurance hypothécaire à ratio élevé. Certains acheteurs qui effectuent une mise de fonds de 20 % ou plus peuvent aussi être tenus par leur prêteur d'obtenir une assurance hypothécaire en fonction de la valeur de la propriété et de leur stabilité financière. Dans ce cas, il est possible que le prêteur ne transmette pas le coût de l'assurance à l'emprunteur.
Alors, quelle somme devez-vous épargner pour acheter votre maison de rêve?
Disons que le prix moyen pour le type de maison que vous voulez acheter dans votre région est de 200 000 $. Vous devrez avoir épargné 10 000 $ pour la mise de fonds $, et entre 1 000 $ et 5 550 $ pour l’assurance hypothécaire.
Si le prix moyen est de 550 000 $, vous devrez avoir épargné 30 000 $, soit 25 000 $ pour la première tranche de 500 000 $ à 5 %, et 5 000 $ pour la dernière tranche de 50 000 $ (excédant 500 000 $) à 10 %. Vous aurez aussi besoin d'une somme entre 2 750 $ et 15 125 $ pour l'assurance hypothécaire. À 20 %, le montant de la mise de fonds s'élève à 110 000 $.
Comment dois-je épargner pour une hypothèque?
Dès que vous avez une bonne idée de la somme que vous devez épargner pour votre mise de fonds, le travail difficile commence! La bonne nouvelle est qu'il existe plusieurs façons d'épargner.
Visionnez cette vidéo de deux minutes pour savoir comment épargner pour une hypothèque.
Quels sont les autres frais et honoraires que vous aurez à payer à la clôture?
Lorsque vous épargnez pour acheter une maison, la mise de fonds peut sembler intimidante. Mais il y a aussi bien d'autres frais initiaux que vous devrez être prêt à payer de vos poches au moment de l'achat. Nous avons énuméré certains frais et honoraires ci-dessous, mais vous devriez consulter votre
équipe d'achat de maison à propos de toutes les sommes à payer. Les frais de clôture sont estimés à 1,5 % du prix d'achat ou de la valeur de l'hypothèque. N'oubliez pas d'ajouter ces frais à votre objectif d'épargne :
- Frais d'évaluation : Si vous voulez être certain de ne pas payer plus que ce que la maison vaut, ou si le prêteur l'exige, un évaluateur indépendant vous donnera une estimation de la valeur de la maison. Le coût d'une évaluation varie entre 300 et 400 $.
- Prime d'assurance hypothécaire : Si vous prévoyez effectuer une mise de fonds de moins de 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire. Certains prêteurs vous demandent de payer cette somme au complet au moment de la clôture de l'achat, ou vous pouvez l'ajouter au montant de votre hypothèque. Les primes varient habituellement entre 0,5 et 2,75 % du montant de l'hypothèque.
- Frais de courtage hypothécaire : Si vous avez recours à un courtier hypothécaire pour trouver un prêteur, il est possible que vous ayez à le payer à la clôture. Vérifiez la convention de courtage et le formulaire de divulgation avant de les signer. Les frais de courtage hypothécaire varient habituellement entre 0,5 et 2 % du montant du prêt hypothécaire. Négociez si cela est nécessaire.Honoraires juridiques : Tous les honoraires juridiques doivent être payés à la clôture. Les honoraires moyens varient entre 800 et 1 200 $ pour l'achat d'une propriété de 200 000 $, selon les montants déjà payés par votre notaire pour vous, par exemple pour la recherche de titres.
- Frais d'inspection de la propriété : Les frais d'inspection de maison varient en fonction de l'âge, de la taille, du type et de la condition de la maison, et ils commencent à environ 350 $.
- Droits de cession immobilière : En Ontario et dans certaines villes de l'Ontario comme Toronto, vous devez payer un pourcentage du prix d'achat de la propriété à la province et à la municipalité, mais il existe des dispenses pour les acheteurs d'une première maison. Les droits de cession immobilière de l'Ontario pour une maison de 400 000 $ s'élèvent à 4 475 $. À compter du 1er janvier 2017, les familles qui achètent leur première maison recevront un remboursement des droits de cession immobilière d’un montant maximal de 4 000 $ pour une propriété admissible.
- Remboursement de l'impôt foncier : Si le vendeur a déjà payé l'impôt foncier pour la maison pour l'année, vous devrez les rembourser à la clôture.