Avant d’investir dans des placements hypothécaires consortiaux

 

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La Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO) a pris des mesures importantes visant le marché des placements hypothécaires consortiaux (PHC) afin d’aider les consommateurs. Bien qu’il existe de nombreuses occasions légitimes de PHC, la CSFO met en garde les consommateurs contre les PHC qui font la promotion de rendements élevés ou « sans risque ».


La CSFO considère que les PHC de style « mezzanine » présentent un risque élevé et souligne qu’ils peuvent ne pas convenir à l’investisseur moyen. Avant d’investir votre argent durement gagné, assurez-vous de connaître vos droits et responsabilités.

 

Si le project tourne mal, quel rang occuperez-vous dans la file d'attente pour le paiement?

 

Les risques :

  • Aucun rendement élevé n’est garanti. Même si certaines compagnies ou certains individus qui offrent des placements hypothécaires consortiaux disent offrir des rendements élevés « garantis », il est en fait illégal de faire une telle affirmation. En général, plus le taux de rendement est élevé, plus les placements comportent des risques élevés.
  • Une file pour le remboursement. Bien souvent, vous occuperez, à tout le moins, le deuxième rang dans la liste des priorités de remboursement, derrière toute banque qui a accordé un prêt pour le projet. Si le projet tourne mal, il est possible qu’il ne reste plus d’argent pour vous rembourser. D’autres investisseurs pourraient même avoir priorité sur vous.
  • « Garantis » NE signifie PAS à risque nul. Certaines annonces font la promotion des PHC comme étant « sûrs » et « entièrement garantis ». Il est vrai que votre placement sera utilisé pour créer une hypothèque inscrite et garantie directement par le bien fonds ou l’édifice associé à l’hypothèque. Mais n’oubliez pas que si le projet tourne mal – et que la valeur de la sûreté est limitée à la valeur du bien-fonds – vous pourriez passer après d’autres prêteurs et investisseurs et ne pas recevoir votre argent, simplement parce que la valeur du bien fonds pourrait à peine suffire à payer les prêteurs qui occupent un rang prioritaire.
  • Aucun fonds de protection pour l’investisseur. Les placements hypothécaires consortiaux ne sont pas garantis par le gouvernement de l’Ontario ni aucun autre fonds de protection des investisseurs; rien ne garantit que votre argent investi vous sera remis.
  • Manque de liquidité. Si vous voulez retirer votre argent avant la fin du terme, rien ne garantit qu’il y aura un marché pour la revente ou le transfert de l’hypothèque.

Vos droits et responsabilités :

  • Demandez le permis. Seuls les agents et courtiers en hypothèques titulaires d’un permis délivré par la CSFO sont autorisés à effectuer des opérations liées aux hypothèques consortiales, et seuls les courtiers en hypothèques titulaires d’un permis (pas les agents) peuvent signer les formulaires. Pour trouver une maison de courtage d’hypothèques, un courtier en hypothèques ou un agent en hypothèques titulaires d’un permis, consultez la liste de la CSFO.
  • Demandez quel rang vous occupez pour les paiements. Si le projet tourne mal, vous devez savoir quels prêteurs et investisseurs l’emprunteur remboursement et l’ordre de priorité. Demandez si l’hypothèque consortiale est une hypothèque de premier rang, de deuxième rang ou de rang postérieur. Ceci est important parce que si le projet échoue, le créancier de l’hypothèque de premier rang recevra tout produit de la liquidation en priorité. Les créanciers de l’hypothèque de deuxième rang et de rang postérieur ne seront remboursés que si le créancier de l’hypothèque de premier rang a été remboursé et uniquement après qu’il est reçu la totalité de son remboursement.
  • Demandez la valeur de la propriété. Votre sûreté vaut uniquement la valeur de la propriété. Demandez à voir la valeur d’expertise que la maison de courtage a utilisée pour déterminer la valeur. Vous voulez vous assurer que l’évaluateur a évalué la propriété dans son état actuel (« telle quelle ») sans émettre d’hypothèses quant à l’achèvement complet de la propriété. Si l’évaluateur a émis des hypothèses, le prix de vente de la propriété non achevée sera possiblement inférieur à la valeur indiquée dans l’estimation. Ceci pourrait poser davantage de risques concernant le remboursement de votre investissement. Dans le cas des PHC complexes, à compter du 1er juillet 2018, votre courtier en hypothèques doit vous transmettre une évaluation de la propriété préparée par un membre de l’Institut canadien des évaluateurs, conformément aux Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada.
  • Obtenez un avis indépendant. Nous vous recommandons fortement d’obtenir des avis financiers et juridiques indépendants d’une personne non liée avec l’investissement avant d’investir dans des placements hypothécaires consortiaux. Ceci inclut des conseils professionnels sur les incidences de votre placement sur votre impôt sur le revenu.
  • Plafonds de placement. Dans le cas des PHC complexes, à compter du 1er juillet 2018, il est possible que certains investisseurs et prêteurs ne puissent pas investir plus de 60 000 $ sur une période de 12 mois.
  • Lisez et comprenez tous les documents connexes. Votre courtier en hypothèques doit remplir le formulaire 1 tel qu’énoncé sur le site Web de la CSFO, et vous le remettre. Il doit également conserver tout document approprié au dossier, y compris des registres détaillés de vos discussions. Dans le cas des PHC complexes, à compter du 1er juillet 2018, votre courtier en hypothèques doit remplir les formulaires 3.0, 3.1 et 3.2 à l’intention de l’investisseur ou du prêteur, tel qu’énoncé sur le site Web de la CSFO, et vous les remettre. Le formulaire 3.0 contient de l’information à votre sujet qui aidera le courtier en hypothèques à établir si un certain placement est adéquat pour vous. Le formulaire 3.1 documente l’analyse, par votre courtier, du caractère adéquat de ce placement pour vous. Le formulaire 3.2 vous donne de l’information importante au sujet du placement proposé. Vous devez signer les trois formulaires. Avant de signer, posez des questions et assurez-vous de bien comprendre l’ensemble des documents.
  • Assurez-vous de la pleine divulgation. Les maisons de courtage d’hypothèques doivent prendre les mesures raisonnables pour s’assurer que les placements d’hypothèques qu’elles recommandent sont adaptés à vos besoins et circonstances. Elles doivent également vous informer des risques importants de placement, divulguer les conflits d’intérêts potentiels et fournir la preuve de la capacité de l’emprunteur de respecter les paiements d’hypothèques. Dans le cas des PHC complexes, à compter du 1er juillet 2018, votre courtier en hypothèques doit remplir le formulaire 3.2 de divulgation à l’intention de l’investisseur ou du prêteur, tel qu’énoncé sur le site Web de la CSFO, et vous en remettre un exemplaire
  • Inspecter le projet. Songez à vous rendre sur place pour inspecter la propriété et assurez-vous d’avoir la documentation nécessaire pour étayer l’évaluation du bien. Gardez à l’esprit que la valeur d’un bien en développement commercial est assujettie aux forces du marché et peut diminuer. Assurez-vous de bien comprendre le marché dans lequel vous investissez.

Veuillez noter qu’investir dans les placements hypothécaires consortiaux peut comporter d’autres risques. Vous devez prendre toutes les précautions possibles avant d’investir.


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