L’obtention d’un prêt hypothécaire exige beaucoup plus que d’être simplement admissible à un prêt.
Contracter un prêt hypothécaire est souvent le plus important engagement financier que vous allez faire.
L’obtention d’un prêt hypothécaire implique beaucoup plus de choses que d’être simplement admissible à un prêt. En raison du montant d’argent que vous empruntez et du temps nécessaire pour le rembourser, cela présente certains risques. Il est important de connaître ces risques et d’être financièrement prêt à y faire face.
Cela est vrai, que vous travailliez avec un courtier/agent en hypothèques ou que vous traitiez directement avec le prêteur. Toutefois, si vous avez recours à un courtier/agent en hypothèques, il peut vous aider à mieux comprendre ces risques et à déterminer si vous y êtes personnellement exposé.
Voici certains des risques possibles et la manière de les gérer.
Aurez-vous les moyens de rembourser le prêt hypothécaire?
Avant de chercher à obtenir un prêt hypothécaire, examinez de près votre situation— vos finances, vos projets futurs et votre mode de vie — et tenez compte du niveau d’endettement avec lequel vous vous sentez à l’aise.
Examinez non seulement l’argent dont vous disposez maintenant, mais également votre situation financière pendant la durée du prêt. Demandez-vous si vous serez en mesure de continuer à faire les versements complets à temps. Même si vous le pouvez, examinez comment les versements influenceront vos dépenses et votre capacité de faire face à des besoins financiers soudains ou imprévus. Aurez-vous des difficultés à vous assurer qu’il vous reste suffisamment d’argent pour combler le reste de vos besoins?
Pour décider du montant d’argent que vous pouvez vous permettre d’emprunter, tenez compte :
- de votre situation financière actuelle;
- de votre situation financière future;
- de la durée pendant laquelle vous prévoyez posséder une maison, détenir un prêt hypothécaire ou vendre et acheter une maison différente
- des dépenses supplémentaires que vous prévoyez engager (p. ex., achat d’une voiture, fonder une famille, etc.);
- de la conjoncture économique;
- des taux d’intérêts;
- du coût total de possession d’une maison (p. ex., impôt foncier, réparations, charges de copropriété, etc.);
- de l’augmentation ou de la diminution de la valeur de votre maison au fil du temps;
- de la possibilité de devoir payer des versements hypothécaires plus élevés;
- des risques d’une baisse de revenu;
- de votre tolérance personnelle à l’endettement et au risque.
À quel point votre revenu et votre emploi sont-ils stables?
Vous pouvez peut-être vous permettre d’avoir un prêt hypothécaire maintenant, mais votre situation financière peut changer. Des ennuis financiers peuvent survenir en tout temps—pas seulement lorsque l’économie ralentit. Songez à la façon dont vous géreriez votre situation si votre revenu diminuait, si vos dépenses s’accroissaient et (ou) si vos versements hypothécaires augmentaient. Cela est particulièrement important pour les travailleurs saisonniers et contractuels. Une diminution de salaire ou la perte de votre emploi pourrait modifier considérablement ce que vous pouvez vous permettre et votre capacité de rembourser le prêt hypothécaire.
Votre revenu pourrait diminuer et (ou) vos dépenses pourraient augmenter si vous :
- fondez une famille;
- changez de carrière/retournez aux études;
- assumez des responsabilités de soignant;
- gagnez un revenu fondé sur des commissions de vente, des pourboires, des primes ou d’autres incitatifs;
- perdez votre ou vos emplois;
- vous endettez;
- tombez malade ou invalide ou vous blessez;
- faites face à des problèmes professionnels ou juridiques;
- divorcez ou vous séparez;
- perdez un conjoint, un partenaire ou un membre de la famille.
- Selon le type de prêt hypothécaire que vous avez obtenu, vos versements pourraient aussi augmenter si le taux d’intérêt monte ou si vous devez renouveler votre prêt à un taux d’intérêt beaucoup plus élevé.
Avez-vous planifié l’avenir?
Si vous êtes aux prises avec des problèmes financiers, il peut être stressant — voire impossible — d’effectuer vos versements hypothécaires sans planification préalable.
Avant de chercher à obtenir un prêt hypothécaire, vous devriez vous renseigner sur les sources de revenu et les autres options de financement dont vous disposez et élaborer un plan d’action prévoyant comment effectuer vos versements hypothécaires en périodes difficiles.
Élaborer un plan d’action pour respecter vos versements :
- Établissez un budget détaillé pour votre ménage (y compris le logement, la nourriture, les services publics, etc.);
- Constituez-vous un fonds d’urgence pour les versements hypothécaires, habituellement six mois.
Déterminez les options de paiement prévues dans votre contrat hypothécaire (p. ex., certains prêteurs vous donnent la possibilité d’appliquer les paiements anticipés que vous avez effectués à un paiement actuellement exigible); - Renseignez-vous sur les produits d’assurance susceptibles de vous aider à couvrir vos dépenses si vous vous blessez, devenez invalide ou malade (p. ex., l’assurance invalidité, l’assurance contre les maladies graves, etc.);
- Demandez à votre prêteur hypothécaire, à votre courtier ou à votre agent si un meilleur taux d’intérêt peut vous être offert lorsque votre prêt actuel prendra fin;
- Sachez à quelles prestations gouvernementales et d’assurance emploi vous avez droit.
Renseignez-vous sur les crédits d’impôt auxquels vous avez droit; - Sachez si vous pouvez avoir accès à d’autres fonds ou placements (p. ex., les fonds de votre régime de retraite enregistré ou de votre REER) et comment vous les procurer;
- Envisagez la possibilité de consulter une équipe de professionnels, qui pourrait comprendre un agent immobilier, un prêteur hypothécaire, un conseiller financier, un comptable et (ou) un avocat.
Avez-vous de bons antécédents en matière de crédit?
Vos antécédents en matière de crédit déterminent votre solvabilité et votre capacité d’obtenir un prêt hypothécaire. Les prêteurs demanderont de vérifier votre dossier de crédit pour décider s’ils veulent vous offrir un prêt hypothécaire. Mais soyez prudent et n’acceptez pas un trop grand nombre de vérifications de crédit pendant une période prolongée. Cela pourrait avoir une incidence négative sur votre cote de solvabilité, étant donné que cela indique que vous cherchez activement à obtenir un nouveau prêt.
Vous pouvez toujours obtenir une copie de vos propres antécédents en matière de crédit et vous assurer que les renseignements sont complets et exacts. Il existe deux principales agences d’évaluation du crédit :
Equifax Canada Inc.
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et
TransUnion of Canada
(anglais seulement). Vous devrez payer des frais peu élevés pour ce service.
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Qu’est-ce qu’il en coûte d’être propriétaire d’une maison?
Les dépenses associées au fait d’être propriétaire d’une maison dépassent le montant du prêt hypothécaire. Quand vous achetez une maison, il faut payer des coûts de clôture, y compris des frais juridiques et autres, comme les coûts d’inspection et d’évaluation et les droits de cession immobilière.
Une fois que la maison vous appartient, vous devrez payer les frais de déménagement, les taxes foncières, les assurances, les frais de copropriété, les réparations domiciliaires, etc. Assurez-vous d’inclure toutes ces dépenses dans le coût total quand vous tentez de déterminer si vous avez les moyens de contracter un prêt hypothécaire.
Est-ce que le fait d’être propriétaire influencera vos autres décisions concernant votre vie et vos finances?
Les versements hypothécaires pourraient limiter votre capacité de gérer les autres dépenses. Après avoir fait vos versements hypothécaires, aurez-vous suffisamment d’argent pour payer également ce dont vous pourriez avoir besoin au cours des prochaines années? Vous pourriez avoir besoin d’un véhicule, souhaiter voyager, avoir des enfants ou en avoir d’autres à l’avenir. Tentez de déterminer si un prêt hypothécaire pourrait vous empêcher d’être en mesure de gérer d’autres engagements ou objectifs.
Comprenez-vous votre contrat hypothécaire?
Comme la plupart des contrats légaux, un prêt hypothécaire peut être très compliqué. Il est important de savoir et de comprendre ce à quoi vous vous engagez et si cela vous convient. Avant de signer un
contrat hypothécaire, vous devez vous assurer d’en comprendre toutes les conditions. Lisez tous les renseignements et posez des questions si un point n’est pas clair. Vous voudrez probablement obtenir aussi un avis juridique avant de signer un contrat hypothécaire.
En Ontario, les maisons de courtage d’hypothèques ainsi que les courtiers et les agents en hypothèques doivent vous informer par écrit des risques importants liés à votre prêt hypothécaire en langage simple. Vous avez en outre droit à au moins deux jours ouvrables pour examiner toute déclaration relative au prêt hypothécaire avant de signer un contrat hypothécaire avec une maison de courtage d’hypothèques ou avant d’effectuer un versement hypothécaire, selon la première éventualité.
Que se passe-t-il si vous ne pouvez rembourser le prêt hypothécaire?
Le fait de ne pas être en mesure de respecter vos versements hypothécaires en totalité et à temps peut avoir de graves conséquences, notamment des pénalités, un défaut de paiement et même une forclusion. Il est important d’être au courant de ces conséquences avant de conclure un prêt hypothécaire.
Si vous ne pouvez effectuer vos versements hypothécaires :
- Vous pourriez devoir payer des frais de retard.
- Vous nuirez à votre cote de solvabilité. Si vous avez une mauvaise cote de solvabilité, vous aurez de la difficulté à obtenir des prêts et à faire certains achats dans l’avenir.
- En cas de non-paiement de vos versements hypothécaires, votre prêteur hypothécaire pourrait vendre votre maison en exerçant son droit de vente pour recouvrer sa créance ou en devenir propriétaire par forclusion.
- Si le prêteur exerce son droit de vente, il a le droit de vendre le bien immobilier pour recouvrer l’argent du prêt qui n’est pas encore remboursé. Selon les circonstances, vous pourriez ne jamais récupérer la maison. Si le prêteur vend la maison à un prix supérieur au solde du prêt hypothécaire, le surplus est remis au propriétaire de la maison. Dans le cas d’un manque à gagner, le propriétaire devra payer la différence. En outre, il sera plus difficile à l’avenir de trouver un prêteur qui vous offrira un autre prêt hypothécaire.
- Dans un cas de forclusion, le prêteur obtient une ordonnance de la cour pour prendre possession du bien immobilier. Si cela se produit, tous les versements hypothécaires que vous avez déjà faits, toutes les sommes d’argent que vous avez investies dans la maison et la valeur nette (valeur supérieure à ce qui est dû en vertu du prêt hypothécaire) de la maison sont perdus.
La valeur de votre bien immobilier augmentera-t-elle ou diminuera-t-elle?
Une maison est souvent un bon actif. Mais pas toujours. La valeur d’une maison peut augmenter ou diminuer. Les diminutions de valeur peuvent se traduire par une perte de valeur nette.
Trouver des modalités de paiement qui vous conviennent
Les prêts hypothécaires peuvent être remboursés chaque semaine, toutes les deux semaines ou une fois ou deux fois par mois. Assurez-vous que vous pouvez respecter la fréquence, le moment et le montant des versements hypothécaires. Avez-vous les moyens de les verser et comprenez-vous comment ils influenceront le coût total du prêt hypothécaire? Le versement de montants plus importants vous permettra de rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement et d’en réduire le coût total. Mais assurez-vous que vous avez les moyens de faire ces versements en plus de payer toutes vos autres dépenses. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les modalités de paiement qui vous conviennent, lisez
Rembourser votre hypothèque.
Taux d’intérêt
Le taux d’intérêt influencera aussi le coût total du prêt hypothécaire. Choisir un taux variable, fixe ou convertible aura une incidence. Demandez-vous si le taux d’intérêt est raisonnable pour vous et si vous avez les moyens de le payer.
Si le taux d’intérêt est variable, il risque d’augmenter. Même si le taux est fixe, il peut tout de même augmenter quand vous renouvellerez le prêt. Les hausses de taux d’intérêt peuvent augmenter le montant de vos versements et accroître de beaucoup le coût total du prêt hypothécaire à long terme. Apprenez-en davantage en lisant
Quels types d'hypothèques sont offerts.
Attention aux frais et aux pénalités
Les prêts hypothécaires ne sont pas tous pareils. Un contrat hypothécaire comporte d’autres frais et pénalités imposables. Assurez-vous de comprendre non seulement quels frais et pénalités peuvent s’appliquer et à quel moment, mais également comment les montants sont calculés. Les prêteurs doivent vous fournir des renseignements sur les frais et les pénalités.
Pénalité pour paiement anticipé
Vous effectuez un paiement anticipé lorsque vous payez davantage que le montant prévu ou remboursez la totalité du prêt hypothécaire avant l’échéance. Bien que les paiements anticipés puissent vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, la plupart des prêts hypothécaires sont assortis de règles et de restrictions. Dans certains cas, vous ne pouvez tout simplement pas effectuer de paiements anticipés. Selon le prêt hypothécaire, les paiements anticipés peuvent être accompagnés de pénalités coûteuses. Assurez-vous de comprendre les privilèges, les règles et les pénalités associés aux paiements anticipés de votre prêt hypothécaire et voyez s’ils vous conviennent.
Sortie prématurée
Avec certains prêts hypothécaires, l’emprunteur accepte de continuer à effectuer des paiements pendant une période précise (« durée »). Se retirer d’un prêt hypothécaire avant la fin de la durée peut entraîner des pénalités et des frais. Le montant des pénalités et des frais dépend du prêteur et du contrat hypothécaire.
Services
Passez en revue les services qui pourraient être inclus dans le contrat hypothécaire. Les services s’accompagnent généralement de coûts. Il se peut que vous ne les vouliez pas tous. Renseignez-vous sur les coûts et demandez si certains des services sont facultatifs et si vous pouvez annuler ceux que vous ne voulez pas.
Frais d’administration et de mainlevée
Si vous décidez de résilier un contrat hypothécaire, de renouveler le prêt hypothécaire après d’un autre prêteur ou de rembourser la totalité du prêt hypothécaire avant l’échéance, vous devrez peut-être payer le travail administratif qui doit être effectué pour apporter le changement. Assurez-vous de comprendre ces frais si vous envisagez de changer de prêteur ou de résilier le prêt hypothécaire.
Pénalités pour paiement en retard
Votre prêteur peut vous imposer des frais et des pénalités si vous effectuez un versement hypothécaire en retard. Le moment où ces pénalités s’appliquent et le montant imposé dépendent du prêteur. Vous devez comprendre à la fois les éléments déclencheurs et le montant de ces pénalités. De plus, si vous continuez d’effectuer des paiements en retard, votre prêteur pourrait refuser de renouveler votre prêt hypothécaire à l’échéance. Il est toujours préférable d’effectuer ses versements à temps et en entier.
Prêts hypothécaires transférables
La plupart des contrats hypothécaires permettent aux propriétaires de conserver le même contrat et le même montant de prêt et de les transférer à une nouvelle maison s’ils déménagent. On parle alors de transfert des modalités de prêt. Cependant, si votre prêt hypothécaire n’est pas assorti de cette caractéristique, votre prêteur pourrait vous imposer des frais si vous voulez transférer votre prêt à un nouveau bien immobilier.
Changement d’utilisation
Votre contrat hypothécaire pourrait comprendre une entente sur la façon dont le bien immobilier peut être utilisé. Il se peut que vous ayez à payer des pénalités pour modifier la façon dont le bien immobilier est utilisé (p. ex., transformer votre résidence en lieu d’affaires ou en immeuble locatif) ou qu’il vous soit interdit de le faire.
Soyez prêt à renouveler votre prêt
L’entente avec le prêteur est généralement conclue pour une durée limitée (un an, trois ans ou cinq ans, en règle générale) et non pour toute la durée du prêt hypothécaire (c.-à-d. la période d’amortissement). À la fin de la durée, votre prêt hypothécaire devra être renouvelé ou remboursé/acquitté. Rien ne garantit que le prêteur renouvellera votre prêt hypothécaire. De plus, les conditions pourraient changer.
Il est judicieux de communiquer avec votre courtier en hypothèques bien avant la date de votre renouvellement. Si vous n’utilisez pas les services d’un courtier en hypothèques, soyez prêt à aller voir ailleurs pour négocier le taux d’intérêt et les autres conditions.
Soyez complètement honnête
Il importe que vous soyez honnête lorsque vous présentez une demande de prêt hypothécaire. Tous les renseignements que vous fournissez à un courtier en hypothèques ou à un prêteur, y compris les renseignements contenus dans les documents de la demande de prêt, doivent être exacts, complets et véridiques. Si votre demande renferme des erreurs, vous pourriez facilement vous retrouver avec un prêt hypothécaire qui ne vous convient pas. Rapporter incorrectement des faits ou fournir de faux renseignements dans votre demande de prêt hypothécaire est illégal et peut avoir de graves conséquences. Assurez-vous de tout lire attentivement avant de signer.
Ne devenez pas un prête-nom
Ne vous faites jamais passer comme l’acheteur d’une maison ou ne présentez jamais une demande de prêt hypothécaire pour une autre personne. Il est illégal de présenter une demande de prêt hypothécaire à titre de « prête-nom » pour une autre personne. En fin de compte, vous serez responsable du prêt hypothécaire, aurez des démêlés avec la justice et pourriez être poursuivi par le prêteur. Si on vous demande de présenter une demande de prêt hypothécaire pour une autre personne, refusez, même si on vous offre de l’argent en échange.
Refusez d’effectuer des paiements en espèces
Ne faites jamais de paiements, surtout des paiements en espèces, sans recevoir de reçu. Par exemple, tous les paiements au titre des services d’un courtier en hypothèques doivent être faits au nom de la maison de courtage ou de la société et non à celui d’une personne. De plus, il ne devrait pas y avoir de frais inattendus – vous devez être informé de ces coûts à l’avance et être facturé. Si un courtier, un agent ou un sous-courtier en hypothèques vous demande de lui verser directement de l’argent comptant ou un paiement, refusez et communiquez avec la maison de courtage et la Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO).
Réfléchissez avant d’utiliser un prêt hypothécaire pour investir dans autre chose
Si on vous encourage à contracter un prêt hypothécaire pour investir dans quelque chose, assurez-vous de comprendre tous les risques de cet investissement. Lorsque vous investissez de l’argent, il existe un risque que vous perdiez une partie ou la totalité de votre investissement. Cependant, votre prêt hypothécaire restera en vigueur, quelle que soit l’issue de l’investissement.
Méfiez-vous des offres qui sont trop belles pour être vraies
Vous pourriez recevoir des offres et des services pour vous aider à économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire. Soyez prudent avant d’accepter un plan qui vous promet des économies hypothécaires, surtout si cela semble trop beau pour être vrai. Ces plans peuvent être assortis de frais qui coûtent plus cher que les économies promises. De plus, votre courtier en hypothèques pourrait être en mesure de vous fournir gratuitement les mêmes conseils et votre prêteur pourrait être en mesure de vous offrir les mêmes économies en augmentant le montant de vos versements. En cas de doute, demandez une deuxième opinion à un autre professionnel financier ou à un autre courtier en hypothèques.