La Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO) publie le présent bulletin pour vous rappeler que le règlement modifié pris en application de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (LMCHPHAH) prend effet le
1er juillet 2018. En vertu de ces modifications, vous êtes tenu de vous assurer qu’un placement ou prêt dans une hypothèque consortiale non admissible convient à un client (soit l’investisseur ou le prêteur) en fonction de ses besoins et de sa situation. De plus, les maisons de courtage d’hypothèques doivent divulguer plus de renseignements aux clients, notamment présenter par écrit les risques importants que comporte une hypothèque consortiale non admissible.
De nouveaux formulaires du surintendant ont été préparés pour appuyer la mise en œuvre de ces modifications. Les trois nouveaux formulaires sont :
- Formulaire 3.0 - Information sur l’investisseur ou le prêteur pour un investisseur ou prêteur dans une hypothèque consortiale non admissible (Formulaire 3.0 - Information sur l’investisseur ou le prêteur)
- Formulaire 3.1 – Évaluation du caractère adéquat d’un placement ou prêt dans une hypothèque consortiale non admissible (Formulaire 3.1 – Évaluation du caractère adéquat)
- Formulaire 3.2- Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur dans une hypothèque consortiale non admissible (Formulaire 3.2- Document d’information)
Les maisons de courtage d’hypothèques doivent commencer à se servir de ces formulaires le 1er juillet 2018 pour toutes les opérations comprenant une hypothèque consortiale non admissible. Ces
nouveaux formulaires se trouvent sur le site Web de la CSFO.
Règlement de l’Ontario (Règl. de l’Ont.) 188/08 - Maisons de courtage : normes d’exercice
Pour renforcer les mesures de protection des investisseurs relativement aux hypothèques consortiales, le ministère des Finances (MFO) a apporté des modifications au Règl. de l’Ont. 188/08 - Maisons de courtage : normes d’exercice, entrant en vigueur le 1er juillet 2018.
Les modifications imposent des responsabilités supplémentaires aux maisons de courtage d’hypothèques dans le cadre d’opérations de vente d’hypothèques consortiales non admissibles à des investisseurs ou prêteurs. Les modifications atteignent cet objectif à l’aide d’une dispense aux hypothèques admissibles.
Hypothèque consortiale admissible ou non admissible
Les hypothèques consortiales non admissibles correspondent à toutes celles qui ne respectent pas la définition réglementaire d’une hypothèque consortiale admissible. Selon les paragraphes 1 (2) et 1 (3) du Règl. de l’Ont. 188/08 modifié, une hypothèque consortiale admissible est une hypothèque consortiale qui répond à tous les critères suivants :
- L’hypothèque est négociée, ou les dispositions nécessaires sont prises à son égard, par l’intermédiaire d’une maison de courtage.
- L’hypothèque garantit une obligation financière sur un bien qui :
- est utilisé principalement à des fins d’habitation;
- ne comprend pas plus de quatre unités au total;
- ne comprend pas plus d’une unité servant à des fins commerciales, s’il est utilisé à la fois à de telles fins et à des fins d’habitation.
- Au moment où les dispositions nécessaires sont prises à l’égard de l’hypothèque, le montant de la dette qu’elle garantit, avec toutes les autres dettes garanties par des hypothèques sur le bien qui ont priorité sur elle ou qui ont la même priorité, ne dépasse pas 90 % de la juste valeur marchande du bien sur lequel porte l’hypothèque, à l’exclusion de toute valeur qui peut être attribuée à l’aménagement projeté ou en cours du bien.
- L’hypothèque ne porte que sur une obligation financière ayant la même échéance qu’elle.
- Le taux d’intérêt à payer aux termes de l’hypothèque est égal à celui prévu aux termes de l’obligation financière.
L’hypothèque consortiale qui garantit une obligation financière contractée pour la construction ou l’aménagement d’un bien n’est pas une hypothèque consortiale admissible.
Nouveaux formulaires pour le courtage hypothécaire
Les modifications exigent maintenant que les maisons de courtage d’hypothèques effectuant des opérations visant des hypothèques consortiales non admissibles recueillent et consignent de l’information sur les formulaires approuvés par le surintendant en ce qui concerne :
- la connaissance du client, y compris l’information au sujet de la situation financière, des besoins et objectifs de placement, de la tolérance au risque, des connaissances financières et de l’expérience en matière de placement de l’investisseur ou du prêteur potentiel et de sa relation avec la maison de courtage d’hypothèques (le cas échéant)
(Formulaire 3.0 - Information sur l’investisseur ou le prêteur);
- la réalisation d’une évaluation pour déterminer si l’hypothèque consortiale non admissible proposée convient à l’investisseur ou le prêteur potentiel
(Formulaire 3.1 – Évaluation du caractère adéquat) compte tenu de l’information au sujet de l’investisseur ou du prêteur donnée dans le
Formulaire 3.0 - Information sur l’investisseur ou le prêteur et des caractéristiques et risques associés au placement proposé dans l’hypothèque consortiale décrit dans le
Formulaire 3.2 - Document d’information;
- les renseignements supplémentaires fournis à chaque investisseur ou prêteur potentiel, par exemple relativement à l’évaluation du bien et, si l’emprunteur n’est pas un particulier, les états financiers de l’emprunteur
(Formulaire 3.2- Document d’information).
Politiques et procédures étendues
Les maisons de courtage d’hypothèques doivent actuellement établir des politiques et procédures conçues pour assurer la conformité de la maison de courtage d’hypothèques et de ses courtiers et agents en hypothèques à toutes les exigences de la LMCHPHAH.
Pour qu’elles soient conformes à la réglementation modifiée, ces politiques et procédures doivent maintenant inclure la manière dont la maison de courtage d’hypothèques vérifie que l’investisseur ou le prêteur est admissible pour investir dans une hypothèque consortiale non admissible ou effectuer un prêt relativement à une telle hypothèque.
Plaintes
Les maisons de courtage d’hypothèques doivent actuellement disposer d’un processus de règlement des plaintes du public au sujet de ses activités de courtage d’hypothèques ou de ses courtiers ou agents en hypothèques. À la suite des nouvelles modifications, les maisons de courtage d’hypothèques doivent maintenant signaler les plaintes relatives aux hypothèques consortiales non admissibles au surintendant dans les 10 jours suivant leur réception.
Les maisons de courtage d’hypothèques doivent mettre à jour leurs politiques et procédures et leur processus de règlement des plaintes pour tenir compte des modifications apportées à la réglementation.
Plafond de placement de l’investisseur ou du prêteur
Conformément au paragraphe 24.2 (1) du Règl. de l’Ont. 188/08, les modifications imposent un plafond de 60 000 $ sur les placements dans des hypothèques consortiales non admissibles pendant la période de 12 mois précédant une opération proposée de placement dans une hypothèque consortiale à compter du 1er juillet 2018 pour tous les investisseurs ou prêteurs qui ne font pas partie d’une catégorie désignée d’investisseurs ou de prêteurs. Les investisseurs ou prêteurs qui font partie d’une catégorie désignée, au sens du paragraphe 29 (1) du Règl. de l’Ont. 188/08, ne sont pas assujettis à ce plafond.
Période de réflexion
Conformément au paragraphe 36 (3) du Règl. de l’Ont. 188/08, les modifications retirent l’option de l’investisseur ou du prêteur de renoncer à la période minimale de réflexion ou d’attente de deux jours.
Le non-respect de la LMCHPHAH peut exposer la maison de courtage d’hypothèques à des mesures d’application de la loi, y compris la suspension ou la révocation du permis et des sanctions administratives pécuniaires. Si vous avez des incertitudes au sujet des responsabilités de votre maison de courtage d’hypothèques, veuillez demander l’aide de votre courtier principal ou
communiquer avec la CSFO.
Brian Mills
Directeur général et surintendant des services financiers (intérimaire)
Le 28 juin 2018