L'achat d'une maison peut nécessiter plusieurs années de planification et d'épargne minutieuses. Lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire, vous devriez avoir confiance en votre situation financière actuelle et future et bien la connaître, ainsi que
comprendre les risques associés à un prêt hypothécaire. Les hausses des taux d'intérêt et les modifications apportées aux règles en matière d'emprunt peuvent jouer sur le prix que vous pouvez réellement vous permettre de payer, et cette réalité est parfois difficile. Toutefois, il est important de toujours être honnête en ce qui concerne votre situation financière. Faire sciemment une fausse déclaration dans le cadre d'une demande, que ce soit à la connaissance de votre équipe d'achat ou non, constitue une fraude hypothécaire. Et les conséquences peuvent être graves.
Fournir des renseignements exacts sur votre demande de prêt hypothécaire et faire appel aux services d'un
agent ou d'un courtier en hypothèques titulaire d'un permis peuvent vous aider à éviter les situations de fraude hypothécaire. Toutefois, certains signaux d'alerte devraient vous mettre la puce à l'oreille et il vous incombe d'être vigilant.
1. Fabrication de faux documents
Pour être admissible à un prêt hypothécaire, vous devez fournir des documents qui attestent votre situation d'emploi, vos actifs et vos dettes à votre agent ou courtier en hypothèques. Les renseignements inexacts, les omissions d'information et la fabrication de faux documents sont tous considérés comme de la fraude, peu importe leur importance, et que ce soit vous ou votre courtier/prêteur, votre agent immobilier ou votre avocat qui remplit les documents.
Les documents frauduleux comprennent ce qui suit :
- créer, modifier ou falsifier des bordereaux de paie, des lettres d'emploi et d'autres documents;
- fournir des renseignements trompeurs ou exagérés sur votre revenu ou le nombre d'années de service;
- faire une fausse déclaration à l'égard de votre situation d'emploi : temps plein/temps partiel, payé à l'heure/salarié, payé à la commission ou travailleur autonome;
- antidater des lettres d'emploi;
- ne pas divulguer toutes les dettes existantes;
- faire une fausse déclaration ou omettre de mentionner des détails sur la propriété afin d'en augmenter la valeur;
- mentir au sujet de l'utilisation de la propriété (p. ex., indiquer qu'il s'agit de votre résidence principale lorsque vous avez l'intention de la louer).
Assurez-vous de remplir votre demande de prêt hypothécaire de manière appropriée et de toujours lire les documents en entier avant de signer. Si des renseignements inexacts figurent dans un document,
ne signez pas. Si vous n'êtes pas certain, vous pouvez consulter un conseiller juridique indépendant.
Si vous êtes un travailleur autonome, saisonnier ou contractuel ne recevant pas de bordeaux de paie de manière régulière, présentez votre avis de cotisation délivré par l'Agence du revenu du Canada (ARC). Veuillez noter que la falsification d'un avis de cotisation constitue une infraction criminelle, donc ne vous laissez pas tenter de falsifier des documents.
2. Un prêt hypothécaire trop beau pour être vrai
Si quelqu'un vous offre des services ou des pots-de-vin monétaires pour vous aider à obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur en particulier ou pour économiser de l'argent sur votre hypothèque – même après que votre demande ait été rejetée ailleurs – faites preuve de prudence. Parfois, des offres comme celles-ci surviennent à la dernière minute et sont assorties de taux d'intérêt ou de frais qui viennent annuler les économies potentielles, vous laissant ainsi prisonnier des modalités que vous avez acceptées. Il faut toujours
magasiner un prêt hypothécaire et obtenir un deuxième avis si vous obtenez une offre qui semble trop belle pour être vraie.
3. Manque de communication
Votre équipe d'achat devrait répondre à vos courriels ou à vos appels dans un délai raisonnable.
Habituellement, tout devrait être prêt au moins deux semaines avant votre date de clôture. Il s'agit entre autres de s'assurer que les modalités du prêteur énoncées dans la lettre d'engagement ont été respectées par le prêteur à ce moment-là; autrement, vous devrez prévoir des délais pour procéder à la clôture. Le prêteur avisera le courtier lorsque votre revenu, la source du versement initial, etc., auront été vérifiés et le courtier devrait confirmer avec vous qu'aucun autre document, comme l'évaluation du domicile, n'est requis.
Lorsque vous signez un contrat hypothécaire, votre agent ou courtier devrait continuer à assurer la communication entre vous et le prêteur, et peut-être entre vos avocats et ceux du vendeur. Si personne ne communique avec vous, vous devriez vous inquiéter. Si vous êtes sans nouvelles de votre agent ou courtier avant la date de clôture, communiquez avec le courtier principal à la maison de courtage d'hypothèques et informez-le de la situation.
4. Manque d'information
Les
maisons de courtage d'hypothèques titulaires d'un permis sont tenues par la loi de vous fournir certains renseignements afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées. Votre courtier ou agent en hypothèques doit fournir des renseignements écrits au nom de la maison de courtage au sujet des éléments suivants :
- les frais facturés et une estimation des frais usuels et raisonnables qui peuvent être facturés par d'autres professionnels en prêts hypothécaires, le taux et la durée du prêt hypothécaire qui vous sont offerts;
- le rôle de la maison de courtage d'hypothèques et pour qui elle agit (l'emprunteur, le prêteur ou les deux);
- la relation de la maison de courtage d'hypothèques avec chaque prêteur qu'elle recommande;
- les principaux
risques associés à un prêt hypothécaire;
- tout conflit d'intérêts potentiel qu'elle peut avoir en lien avec le prêt hypothécaire;
- si la maison de courtage d'hypothèques, le courtier ou l'agent en hypothèques reçoit des honoraires, une rémunération ou des incitatifs d'autres personnes ou entreprises, ou s'ils en paient à ces autres personnes ou entreprises en lien avec l'hypothèque. Les courtiers doivent également divulguer qui reçoit ou fournit ces avantages, et la manière dont ceux-ci sont calculés;
- si des frais ou d'autres types de rémunération sont reçus par la maison de courtage d'hypothèques pour avoir recommandé un emprunteur, un prêteur ou un investisseur à une autre personne ou entreprise, et une description de la relation avec cette autre personne ou entreprise;
- les détails du coût total de l'emprunt pour la durée de l'hypothèque, y compris tous les frais, au moins deux jours ouvrables avant de faire un versement sur l'hypothèque ou de conclure un contrat hypothécaire.
L'information divulguée ne doit contenir aucune fausse représentation ni aucun énoncé faux ou trompeur. Elle doit être claire, logique et pouvoir être comprise par vous, le consommateur. Si vous ne recevez pas ces renseignements d'emblée, une activité frauduleuse pourrait avoir lieu à votre insu. Si votre agent ou courtier en hypothèques ne peut ou ne vous fournit pas ces renseignements écrits, vous devriez le signaler à votre maison de courtage d'hypothèques.
Pour avoir une meilleure idée de ce à quoi vous attendre dans le cadre d'une relation avec un courtier/agent, consultez la page
Avoir recours à un courtier hypothécaire pour l'achat de votre maison.
5. Aucune lettre d'engagement du prêteur assortie de modalités
Une fois qu'un prêteur convient en principe d'accorder le prêt, votre courtier ou agent en hypothèques discutera de cette offre avec vous. Vous devez recevoir une approbation du prêt hypothécaire officielle ou une « lettre d'engagement » portant le sceau du prêteur, et non celui du courtier, dans un délai raisonnable après avoir présenté votre demande de prêt. La lettre présentera probablement les modalités que vous devez respecter avant d'obtenir le prêt, comme fournir une preuve d'assurance contre les incendies ou d'assurance habitation, avoir fait une évaluation du domicile dans les délais impartis ou présenter d'autres documents.
Si votre maison de courtage d'hypothèques offre des prêts privés, elle doit respecter les mêmes règles que les autres prêteurs et vous fournir d'autres renseignements par écrit, comme divulguer les conflits d'intérêts. Assurez-vous que votre prêteur est légalement en activités en faisant quelques recherches en ligne pour vérifier qu'il existe et qu'il peut vous prêter l'argent. Si vous ne recevez pas de lettre d'engagement indiquant clairement toutes les modalités, vous n'avez donc pas obtenu de prêt.
6. Frais en espèces
Les hypothèques ne sont PAS des opérations en espèces. Les frais et les versements au courtier ou au prêteur ne doivent pas être payés en espèces directement à une personne. Les frais sont établis en fonction d'ententes écrites que vous signez et acceptez au moment où vous acceptez l'engagement du prêteur. L'avocat perçoit d'abord les frais en fiducie, puis paie la maison de courtage d'hypothèques ou le prêteur. Tous les autres frais ou paiements passeront par votre avocat, à l'exception des frais pour l'évaluation que vous verserez directement (mais pas en espèces) à l'entreprise chargée des évaluations à la réception d'une facture.
7. Frais initiaux
Vous ne devriez pas effectuer de paiements initiaux à votre agent ou courtier en hypothèques pour un prêt hypothécaire de moins de 400 000 $. Toutefois, en plus de ce montant, des courtiers en hypothèques peuvent vous demander de verser des frais initiaux à titre d'acompte pour commencer à travailler, particulièrement dans le cas d'emprunt d'importantes sommes. Ces frais ne devraient pas être versés en espèces et doivent être payés directement à la maison de courtage d'hypothèques, et non à l'agent ou au courtier en hypothèques.
8. Demandes de prêt hypothécaire formulées verbalement
Les prêts hypothécaires ne sont PAS non plus une opération verbale où une poignée de main suffit. Les renseignements que vous fournissez à un agent ou à un courtier en hypothèques ou à un prêteur et ceux qu'ils vous fournissent doivent être écrits. Si vous acceptez une offre verbale avec votre agent ou votre courtier en hypothèques et que vous ne recevez pas d'autorisation préalable ou de lettre d'engagement écrite de la part du prêteur, demandez à la maison de courtage d'hypothèques de vous fournir une copie du document délivré par le prêteur. L'obtention de financement n'est pas chose certaine tant que vous n'aurez pas reçu un document officiel.
Demandez toujours des copies des documents et conservez-les afin d'avoir la preuve de ce vous avez promis et de ce que l'on vous a promis. Si vous ne les recevez pas dans de brefs délais, communiquez avec la maison de courtage d'hypothèques.
9. Documents non reçus
Assurez-vous d'obtenir, au moment de la signature, votre propre copie de tout document que vous devez signer. En cas de refus, ne signez pas le document.
10. Pression de signer un contrat et de renoncer à la « période de réflexion »
Un agent ou un courtier en hypothèques ne devrait pas vous pousser à accepter un prêt hypothécaire qui ne convient pas à vos besoins. Il devrait collaborer avec vous afin de trouver un produit qui satisfait à vos exigences et que vous avez les moyens de payer.
Avant de signer un contrat hypothécaire, votre courtier en hypothèques doit vous laisser une période de réflexion de 48 heures – du temps pour y réfléchir – quel que soit le prêteur. Vous pouvez également choisir de renoncer à la période de réflexion de 48 heures avec votre maison de courtage d'hypothèques, comme dans le cas des clôtures rapides où des fonds doivent être obtenus dans un délai de deux semaines.
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Les conséquences
Si vous fournissez de faux renseignements sur votre demande de prêt hypothécaire, ou laissez quelqu'un d'autre falsifier des documents en votre nom, vous commettez une fraude hypothécaire et les conséquences peuvent être graves.
Si l'on découvre la fraude hypothécaire avant votre date de clôture, le prêteur pourrait annuler le prêt (vous laissant ainsi sans fonds pour acheter la propriété), auquel cas le vendeur pourrait vous poursuivre et (ou) vous pourriez perdre votre dépôt. Vous pourriez également vous retrouver sans toit sur la tête si vous avez déjà donné votre loyer ou vendu votre ancien domicile.
Si l'on découvre la fraude hypothécaire après la clôture de la vente et que vous avez déménagé dans la demeure de vos rêves, ce sera le dernier de vos soucis d'apprendre que la découverte de la fraude nuira à votre cote de crédit, réduisant ainsi vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire à l'avenir. De manière plus significative, le prêteur a le droit de « recouvrer » le prêt hypothécaire, le rendant ainsi entièrement payable sur-le-champ. Si vous n'êtes pas en mesure de payer le montant total, vous risquez de perdre la propriété en raison du pouvoir de vente ou de la forclusion. En outre, vous pourriez faire face à des accusations criminelles.
Et si votre employeur actuel découvre que vous avez falsifié ses renseignements, vous pourriez être suspendu ou congédié, ou faire l'objet de poursuites en justice.
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Protégez-vous
- Lisez les documents en entier avant de les signer, posez des questions et demandez une copie de tous les documents que vous signez au moment de la signature. Ne quittez pas les lieux sans avoir obtenu les copies signées.
- Assurez-vous que votre conseiller juridique indépendant examine l'opération hypothécaire indépendamment du prêteur. Un avocat qui représente à la fois le prêteur et l'emprunteur pourrait être en conflit d'intérêts. Demandez à votre avocat d'examiner vos documents afin de s'assurer que vous comprenez les détails.
- Les courtiers et les agents en hypothèques en Ontario doivent être titulaires d'un permis de la CSFO pour mener des activités hypothécaires pour le compte d'une maison de courtage d'hypothèques. Assurez-vous que votre agent ou courtier en hypothèques ou votre maison de courtage d'hypothèques est
titulaire d'un permis de la CSFO.
- Vérifiez si un agent ou un courtier en hypothèques ou une maison de courtage d'hypothèques fait l'objet de
mesures d'application de la loi. Les mesures d'application de la loi, comme une suspension de permis ou l'imposition d'une amende (sanctions administratives pécuniaires) peuvent révéler des problèmes concernant la conformité aux lois auxquels on a remédié en appliquant ces sanctions. Si un agent ou un courtier en hypothèques ou une maison de courtage d'hypothèques a fait l'objet d'une mesure d'application de la loi, vous devriez demander de quoi il s'agissait et comment le problème a été réglé.
- Aidez les autres à cerner les fraudes hypothécaires possibles en leur indiquant les signaux d'alerte figurant dans cet article.
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Découvrez comment signaler les fraudes hypothécaires possibles.
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