Foire aux questions sur la divulgation aux emprunteurs, aux prêteurs et aux investisseurs des renseignements sur les risques et le respect des besoins

 
 

general Généralités

form Formulaires

 

div Divulgation aux emprunteurs

  1.  Ai-je besoin de divulguer par écrit les risques importants à chaque emprunteur?

divep Divulgation aux emprunteurs et aux prêteurs

 

divpi Divulgation aux prêteurs et aux investisseurs

other Autres questions

Généralités

general1 1. Quand les nouvelles exigences en matière de divulgation entrent-elles en vigueur?

Les nouvelles exigences de divulgation qui sont énoncées aux articles 18, 19, 21 à 23, 25 et 27 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement) et aux articles 15 à 17, 19 et 20 du Règlement de l’Ontario 189/08 portant sur les normes d’exercice pour les administrateurs d’hypothèques (en anglais seulement) sont entrées en vigueur le 1erjanvier2009.

general2 2. Comment s’y prendra la Commission des services financiers de l’Ontario(CSFO) pour s’assurer que chaque maison de courtage d’hypothèques oblige ses agents en hypothèques à respecter les nouvelles règles et les nouveaux règlements pris en application de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques?

En tant que directeur de la conformité, le courtier principal est responsable de la conduite des courtiers et des agents de la maison de courtage. La CSFO compte sur le courtier principal pour assurer le respect de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques. Par ailleurs, la CSFO peut tenir le courtier principal et la maison de courtage ou l’administrateur d’hypothèques responsables de la conduite d’un courtier ou d’un agent.
 
La CSFO réglemente les activités des maisons de courtage et des administrateurs d’hypothèques titulaires d’un permis en fonction des risques. Elle évalue les risques de non-conformité en examinant les plaintes formulées par le public, les déclarations de renseignements annuelles présentées par les maisons de courtage et les administrateurs d’hypothèques, les états financiers vérifiés soumis par les administrateurs d’hypothèques ainsi que les réponses aux questionnaires sur la conformité et en effectuant des visites dans des maisons de courtage.
 

Formulaires

form1 1. La CSFO a-t-elle une formule standard ou un modèle de libellé pour la divulgation des risques dans le cas d’un prêt hypothécaire résidentiel typique?

La CSFO n’exige pas de formule ni de libellé standard pour la divulgation des risques importants associés à un prêt hypothécaire résidentiel typique. Les maisons de courtage d’hypothèques peuvent créer leurs propres formules et établir leur propre libellé afin de se conformer à l’article25 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement). Une maison de courtage peut élaborer sa propre formule ou choisir d’utiliser l’une des formules de divulgation du coût d’emprunt que les associations et les fournisseurs de l’industrie du courtage hypothécaire sont en train d’élaborer.

form2 2. La CSFO a-t-elle une formule standard pour la divulgation du coût d’emprunt?

La CSFO n’exige pas de formule standard pour la divulgation du coût d’emprunt. Les maisons de courtage d’hypothèques peuvent concevoir leurs propres formules conformément au Règlement de l’Ontario191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs. Une maison de courtage peut élaborer sa propre formule ou choisir d’utiliser l’une des formules de divulgation du coût d’emprunt que les associations et les fournisseurs de l’industrie du courtage hypothécaire sont en train d’élaborer.

form3 3. La CSFO a-t-elle des formules de divulgation autres que l’État de compte du prêt hypothécaire?

La formule actuelle intitulée État de compte du prêt hypothécaire n’était en vigueur que jusqu’au 31 décembre 2008. Depuis cette date, il incombe à chaque maison de courtage d’hypothèques de fournir aux emprunteurs des documents d’information contenant les renseignements exigés sur le coût d’emprunt. Une maison de courtage peut élaborer sa propre formule ou choisir d’utiliser l’une de celles que les associations et les fournisseurs de l’industrie du courtage hypothécaire sont en train d’élaborer.
 
On peut continuer d’utiliser la version actuelle de la Formule de renouvellement et du Document d’information pour l’investisseur éventuel/le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers. Les maisons de courtage et les administrateurs d’hypothèques trouveront les formules existantes dans le site Web de la CSFO jusqu’à ce que les nouvelles formules soient mises à leur disposition en 2009.

form4 4. Ma maison de courtage d’hypothèques peut-elle utiliser son propre État de compte du prêt hypothécaire?

La formule actuelle intitulée État de compte du prêt hypothécaire n’était en vigueur que jusqu’au 31 décembre2008. Depuis cette date, les maisons de courtage d’hypothèques peuvent élaborer et utiliser leurs propres formules, à condition qu’elles soient conformes aux règlements pris en application de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques. (Se reporter à l’article 6 du Règlement de l’Ontario191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs – en anglais seulement.) Les associations de l’industrie du courtage hypothécaire peuvent également prêter leur assistance pour l’élaboration de nouvelles formules servant à divulguer le coût d’emprunt.

form5 5. Dans la présentation du webinaire, la CSFO dit que «l’industrie» est en train d’élaborer de nouvelles formules de divulgation. Qu’entend-on par «l’industrie»?

Ce terme englobe les associations, telles que l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités et l’Independent Mortgage Brokers Association, et les fournisseurs de services, comme Filogix et Marlborough Stirling Canada.

form6 6. Le coût d’emprunt est divulgué dans la version actuelle de l’État de compte du prêt hypothécaire. Est-ce suffisant pour remplir les exigences de divulgation concernant le coût d’emprunt?

La formule actuelle intitulée État de compte du prêt hypothécaire n’était en vigueur que jusqu’au 31 décembre 2008. Depuis cette date, les maisons de courtage d’hypothèques peuvent utiliser leurs propres formules de divulgation du coût d’emprunt, à condition qu’elles soient conformes aux règlements qui sont entrés en vigueur le 1er janvier 2009. L’article6 du Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement) donne des détails au sujet de l’élaboration de la formule de divulgation du coût d’emprunt. Les associations de l’industrie du courtage hypothécaire peuvent également aider les maisons de courtage à élaborer de nouvelles formules.
 

Divulgation aux emprunteurs

div1 1. Ai-je besoin de divulguer par écrit les risques importants à chaque emprunteur?

Les maisons de courtage d’hypothèques sont tenues de divulguer par écrit à chaque emprunteur les risques importants que comporte l’hypothèque. En outre, elles doivent obtenir de chacun un accusé de réception écrit confirmant que les renseignements en question lui ont été communiqués. (Se reporter à l’article 25 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement.)

div2 2. Comment dois-je procéder pour informer un emprunteur que le fait de choisir une longue période d’amortissement dans un marché en recul risque d’avoir une incidence négative s’il est incapable d’effectuer ses versements hypothécaires?

La maison de courtage d’hypothèques est tenue de divulguer par écrit les risques importants associés à l’hypothèque et d’obtenir un accusé de réception écrit confirmant que les renseignements ont été communiqués à l’emprunteur. (Se reporter à l’article 25 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement.) De plus, la maison de courtage doit faire le nécessaire pour offrir une hypothèque appropriée en tenant compte des besoins et de la situation de l’emprunteur. (Se reporter à l’article 24 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement.) Si vous avez d’autres préoccupations, adressez-vous à votre courtier principal. 

div3 3. Est-ce un conflit d'intérêts qu'un agent en hypothèques soit également un agent d'assurance ou un agent immobilier?

Un agent d’assurance ou un agent immobilier peut aussi être inscrit comme agent ou courtier hypothécaire à condition que ses activités hypothécaires ne compromettent pas son intégrité, son indépendence ou sa compétence en tant qu’agent d’assurance ou d’agent immobilier.
 
Les agents doivent communiquer avec leur employeur ou commenditaire afin de déterminer si les politiques d’entreprise de la société de courtage hypothécaire pourraient limiter leur capacité d’avoir un autre emploi.

div4 4. Est-il possible d’exiger des frais de consultation?

Tous les frais payables à la maison de courtage d’hypothèques en relation avec les services qu’elle fournit doivent être divulgués et inclus dans la formule de divulgation du coût d’emprunt. En outre, lorsque le capital de l’hypothèque est de 300 000$ ou moins, la maison de courtage ne peut accepter ni exiger d’un emprunteur un paiement anticipé ou un dépôt pour ses dépenses ou services futurs ou ceux d’une autre personne. Pour obtenir de plus amples détails, se reporter à l’article 37 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement).

div5 5. Étant donné qu’un emprunteur doit être bien informé avant de contracter une hypothèque, est-ce que les clauses types de charge sont suffisantes?

Les clauses types de charge, qui définissent les modalités de l’hypothèque et constituent le contrat conclu entre le prêteur et l’emprunteur, ne sont pas suffisantes. Se reporter aux articles 18 à 36 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement) pour connaître les exigences de divulgation que doit remplir la maison de courtage. Les exigences de divulgation relatives au coût d’emprunt sont définies dans le Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement). 

div6 6. Si j’assume les fonctions de courtier pour une hypothèque avec un autre courtier, qui doit divulguer les renseignements exigés et fournir des formules au client?

En pareil cas, il incombe aux deux courtiers en hypothèques de fournir au client les renseignements exigés et de tenir les dossiers d’hypothèque pendant la période prescrite. Ces responsabilités peuvent être confiées à l’un des courtiers si les deux courtiers y consentent. Cependant, les deux courtiers doivent conserver les formules et les renseignements exigés.

div7 7. Comment faire pour déterminer la durée de prêt hypothécaire qui convient à mon client?

Lorsque vous conseillez un client, vous lui donnez votre opinion à titre de professionnel. La CSFO est un organisme de réglementation et n’a pas pour rôle de vous conseiller sur ce qu’il convient de recommander à un client. Cependant, il existe des principes généraux, par exemple:
  • poser des questions au client afin de comprendre sa situation financière et ses projets futurs;
  • veiller à ce que l’hypothèque n’expose pas le client à des risques excessifs;
  • offrir au client une hypothèque appropriée.

div8 8. Quelles sont les mesures à prendre pour vérifier l’identité d’un emprunteur si ce dernier a été trouvé dans Internet et se trouve à une bonne distance de la maison de courtage d’hypothèques?

Les agences d’évaluation du crédit et d’autres entreprises offrent des services permettant de vérifier l’identité d’un client potentiel trouvé dans Internet.
 
Il est également possible de demander une lettre de recommandation à un avocat local, de téléphoner à l’avocat pour confirmer les renseignements contenus dans la lettre ou de vérifier le nom, l’adresse et le numéro de téléphone de l’avocat auprès du Barreau du Haut-Canada. En outre, il est recommandé d’effectuer une vérification inversée du numéro de téléphone et de l’adresse dans des annuaires en ligne afin de déterminer si le nom concorde avec l’adresse et le numéro de téléphone. En vertu des articles10 et 11 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement), il faut prendre des mesures raisonnables pour vérifier l’identité de l’emprunteur. Le courtier principal pourra vous aider à déterminer ce qui est raisonnable en pareil cas.

 

Divulgation aux emprunteurs et aux prêteurs

divep1 1. Quelles sont les responsabilités de la maison de courtage d’hypothèques à l’égard des emprunteurs et des prêteurs? Est-ce couvert par l’assurance erreurs et omissions?

Au bout du compte, ce sont les tribunaux qui déterminent la responsabilité civile dans les cas de réclamation pour négligence professionnelle. Les tribunaux examineront les faits particuliers de chaque dossier. L’assurance erreurs et omissions de la maison de courtage vise à offrir une protection, mais comme toutes les polices d’assurance, elle fait l’objet de restrictions et d’exclusions.

divep2 2. Les exigences relatives à la divulgation des renseignements sur les risques et le respect des besoins du client s’appliquent-elles à un emprunteur ou un prêteur averti? (Par exemple, une maison de courtage s’occupe d’une demande de prêt commercial de 10 millions de dollars pour un emprunteur qui est un promoteur immobilier.)

Dans l’exemple ci-dessus, l’emprunteur ou le client semble être une société par actions et, par conséquent, appartient aux catégories désignées de prêteurs et d’investisseurs (au sens de l’article 2 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement), qui n’ont pas les mêmes obligations en matière de divulgation que les autres clients (comme ceux qui achètent un bien résidentiel unifamilial). En outre, les exigences du Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement) ne s’appliquent pas à un emprunteur qui n’est pas une personne proprement dite (comme c’est le cas pour une société par actions) ou qui contracte une hypothèque à des fins professionnelles.
 

Divulgation aux prêteurs et aux investisseurs

divei1 1. Quels sont les types de prêteurs et d’investisseurs qui ne sont pas visés par les obligations en matière de divulgation?

Selon le paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement), il existe des «catégories désignées de prêteurs et d’investisseurs» à qui les obligations en matière de divulgation ne s’appliquent pas. Il s’agit notamment des maisons de courtage d’hypothèques qui agissent pour leur propre compte, des institutions financières ainsi que des personnes qui, seules ou avec leur conjoint, possèdent un actif net d’au moins 5millions de dollars et qui le confirment par écrit à la maison de courtage. Le règlement 188/08 donne la liste complète des catégories désignées de prêteurs et d’investisseurs.

divei2 2. Dois-je informer un investisseur qu’une hypothèque ne constitue pas toujours un bon placement?

Chaque maison de courtage d’hypothèques doit prendre les mesures nécessaires pour offrir à un investisseur potentiel un placement hypothécaire approprié en fonction de ses besoins et de sa situation. En outre, la maison de courtage est tenue de divulguer par écrit à l’investisseur potentiel les risques importants que comporte le placement hypothécaire. Pour obtenir d’autres détails, se reporter à l’article 25 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement). Il est à noter que cette exigence ne s’applique pas aux catégories désignées de prêteurs et d’investisseurs (se reporter à l’article 2 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement).

divei3 3. Comment faire pour déterminer si une hypothèque convient à un investisseur privé?

Voici ce qu’il faut faire:
  • poser des questions au client afin de connaître ses besoins et sa situation;
  • déterminer ce qui fait qu’un placement hypothécaire convient à ce client en particulier;
  • comprendre qu’un placement hypothécaire approprié n’expose pas l’investisseur à des risques excessifs;
  • se demander si l’hypothèque convient à l’investisseur compte tenu de son degré de tolérance à l’égard du risque;
  • comprendre l’éventail de produits pouvant être offerts au client.

Autres questions

other1 1. Les banques doivent-elles respecter les mêmes règles de conformité que les maisons de courtage d’hypothèques?

Les banques sont assujetties à la réglementation fédérale et sont dispensées du permis en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques.

other2 2. Pourquoi les maisons de courtage d’hypothèques ne sont-elles pas tenues de signaler des hypothèques au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada(CANAFE)?

Les maisons de courtage d’hypothèques ne figurent pas sur la liste des entreprises qui sont tenues de signaler les opérations suspectes et d’autres types d’opérations en particulier au CANAFE. Cependant, les courtiers immobiliers, les agents immobiliers et certains promoteurs immobiliers doivent signaler des opérations à CANAFE. Pour en savoir plus, consulter le site Web de CANAFE.

other3 3. Comment faire pour divulguer le montant exact des honoraires d’avocat?

Les maisons de courtage d’hypothèques ainsi que les courtiers et les agents en hypothèques n’ont pas à divulguer le montant exact des honoraires d’avocat. Cependant, lorsque les renseignements fournis reposent sur une estimation ou une hypothèse, il faut le préciser.

other4 4. À qui des commissions relatives à des renvois peuvent-elles être payées?

Des commissions pour de «simples renvois», soit des renvois comprenant uniquement la communication des coordonnées à un emprunteur, un prêteur ou un investisseur potentiel, peuvent être versées à des personnes ou des entreprises qui ne sont pas titulaires d’un permis de maison de courtage d’hypothèques. (Se reporter aux articles 1 et 2 du Règlement de l’Ontario 407/07 portant sur les dispenses des exigences afférentes au permis – en anglais seulement.)
 
Les commissions pour les «simples renvois» de même que pour les renvois comprenant des renseignements plus détaillés peuvent être payées aux maisons de courtage d’hypothèques titulaires d’un permis qui renvoient des clients à d’autres maisons de courtage. Les commissions ne peuvent être versées directement au courtier ou à l’agent en hypothèques. Elles doivent plutôt être payées à la maison de courtage et tous les détails doivent être communiqués par écrit à l’emprunteur, au prêteur ou à l’investisseur.

other5 5. Mes obligations sont-elles différentes pour les prêts hypothécaires inversés par rapport aux hypothèques ordinaires?

Une maison de courtage d’hypothèques ne peut négocier ni contracter un prêt hypothécaire inversé avec un emprunteur, à moins que l’emprunteur fournisse une déclaration écrite signée par un avocat. Cette déclaration doit indiquer que l’avocat a fourni à l’emprunteur un avis juridique indépendant à propos du prêt hypothécaire inversé. (Pour avoir pour plus de détails, se reporter à l’article 29 du Règlement de l’Ontario188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement.) Cela vient s’ajouter à l’obligation de veiller à ce que le produit soit bien adapté aux besoins et à la situation du client et de divulguer les risques importants que représentent d’autres hypothèques. Les maisons de courtage ainsi que les courtiers et les agents en hypothèques doivent veiller à bien comprendre les produits d’hypothèque qu’ils offrent à leurs clients.

other6 6. Les obligations en matière de divulgation pour un prêt relatif à un bien commercial sont-elles les mêmes que pour un bien résidentiel unifamilial?

Les clients qui appartiennent aux catégories désignées de prêteurs et d’investisseurs [au sens du paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques en anglais seulement] n’ont pas les mêmes obligations en matière de divulgation que les autres clients (comme ceux qui achètent un bien résidentiel unifamilial). En outre, les exigences du Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement) ne s’appliquent pas à un emprunteur qui n’est pas une personne proprement dite (comme c’est le cas pour une société par actions) ou qui contracte une hypothèque à des fins professionnelles.

other7 7. Les courtiers en hypothèques sont-ils autorisés à faire de la location à bail? Dans l’affirmative, la location à bail est-elle régie par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques?

Les courtiers en hypothèques peuvent faire de la location à bail puisque ce type d’activités n’est pas réglementé par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques. Si un courtier a d’autres activités, la maison de courtage doit veiller à ce que ces activités ne menacent pas l’intégrité, l’indépendance ou la compétence de la maison. Celle-ci ne doit pas non plus utiliser des renseignements obtenus durant l’exercice d’autres activités sans avoir obtenu au préalable le consentement écrit de la personne concernée. (Se reporter aux articles 56 et 57 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques – en anglais seulement.)

other8 8. Comment la CSFO appliquera-t-elle les exigences en matière de divulgation des renseignements sur les risques et le respect des besoins des clients pour les grandes maisons de courtage qui sont associées à des banques ou leur appartiennent?

Les maisons de courtage d’hypothèques titulaires d’un permis qui sont associées à des banques ou qui leur appartiennent doivent obligatoirement se conformer à la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques et à ses règlements.


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