Foire aux questions sur la divulgation des conflits d'intérêts potentiels

 

 

generalites Généralités

formulaires Formulaires

divemp Divulgation aux emprunteurs

  1. La maison de courtage qui restreint les opérations qu’un agent en hypothèques peut entrer dans Filogix doit-elle le divulguer par écrit?
  2. Je suis à la fois un courtier en hypothèques et un prêteur à qui d’autres maisons de courtage proposent des hypothèques. En cas de conflit d’intérêts, est-ce à moi ou à la maison de courtage de le divulguer?
  3. Un courtier principal ou un courtier ou agent en hypothèques a-t-il le droit de prêter son propre argent à un emprunteur par l’entremise de la maison de courtage d’hypothèques?
  4. Que dois-je répondre à un client qui me demande conseil au sujet de la durée de l’hypothèque qu’il devrait choisir si je sais que le prêteur me versera une commission plus élevée pour un prêt hypothécaire échelonné sur cinq ans?
  5. Si une maison de courtage ne fait des renvois qu’à d’autres maisons de courtage, qui est responsable de la divulgation?
  6. Si deux prêteurs différents offrent le même prêt hypothécaire (p.ex. même taux et mêmes modalités), le fait de choisir le prêteur qui offre la commission ou la rémunération la plus élevée donne-t-il lieu à un conflit d’intérêts?
  7. Combien de temps à l’avance un client peut-il signer un document d’information?
  8. Qu’arrive-t-il si une maison de courtage d’hypothèques ne peut fournir les renseignements exigés au moins deux jours ouvrables à l’avance?
  9. Si un membre de la famille d’un agent en hypothèques travaille pour un prêteur, cette relation doit-elle être divulguée au client?
  10. Dois-je divulguer que je suis à la fois un courtier en hypothèques et un prêteur si je n’agis qu’à titre de prêteur dans le cadre d’une opération hypothécaire en particulier?
  11. Y a-t-il un conflit d’intérêt lorsqu’un prêteur offre un rabais en fonction du volume?

divempetpre Divulgation aux emprunteurs et aux prêteurs

  1. Je suis à la fois courtier ou agent en hypothèques et agent immobilier. Ma maison de courtage d’hypothèques doit-elle informer le prêteur et l’emprunteur que je recevrai une commission d’intermédiaire et une commission de courtage?
  2. Qui la maison de courtage d’hypothèques ou le courtier ou l’agent en hypothèques représente-il s’il est rémunéré par le prêteur?
  3. Comment les renseignements exigés doivent-ils être communiqués aux prêteurs?

divempetinv Divulgation aux emprunteurs et aux investisseurs

  1. Qu’est-ce qui prouve à un emprunteur ou à un investisseur qu’un courtier ou un agent en hypothèques est impartial dans sa recherche de prêts hypothécaires?

banques Banques

  1. Quels renseignements dois-je divulguer à une banque si le client a présenté une demande d’hypothèque standard et qu’aucuns frais de courtage hypothécaire ne sont facturés?
  2. Un représentant hypothécaire d’une banque qui travaille dans une agence immobilière doit-il divulguer qu’il existe un conflit d’intérêts?
  3. Les banques sont-elles tenues de divulguer à leurs clients les mêmes renseignements que les maisons de courtage d’hypothèques?

Généralités

general1 1. Quand l’échéance de divulgation de renseignements entre-t-elle en vigueur?

À compter du 1er janvier 2009, les renseignements exigés doivent être divulgués à tous les emprunteurs, les prêteurs et les investisseurs au moins deux jours ouvrables avant que surviennent les choses prévues aux articles 35 et 36 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement).

general2 2. Qu’est-ce qu’un «jour ouvrable»?

On entend par jour ouvrable n’importe quel jour autre qu’un samedi ou un jour férié. Le terme «jour férié» est défini à l’article 87 de la Loi de 2006 sur la législation et comprend les dimanches et plusieurs fêtes légales.

general3 3. Les maisons de courtage d’hypothèques ainsi que les courtiers et les agents en hypothèques peuvent-ils accepter des ententes ou des documents télécopiés ou photocopiés?

Oui. Les documents électroniques, comme les ententes et les documents télécopiés ou photocopiés, sont acceptés.

general4 4. Une divulgation peut-elle être effectuée par voie électronique (c.-à-d. par courriel ou télécopieur)?

Oui. Il est possible de divulguer des renseignements par voie électronique.

general5 5. Le document servant à la divulgation doit-il être signé au moins deux jours avant la promesse de prêt hypothécaire ou peut-il être fourni et signé en même temps que la promesse de prêt hypothécaire?

La formule remplie (signée par un courtier en hypothèques) doit être fournie. L’emprunteur, le prêteur ou l’investisseur doit apposer sa signature pour accuser réception des renseignements divulgués par écrit au moment où il les reçoit.

general6 6. Où un courtier ou un agent en hypothèques peut-il obtenir des renseignements sur le pourcentage ou le nombre d’hypothèques que la maison de courtage a négociées avec différents prêteurs?

Le courtier principal doit être en mesure de fournir au courtier ou à l’agent en hypothèques des renseignements sur le pourcentage ou le nombre d’hypothèques que la maison de courtage a négociées avec différents prêteurs au cours du dernier exercice.

general7 7. Les présentations des webinaires de la CSFO sont-elles offertes en version imprimée?

Oui. La version imprimée est accessible en ligne (en anglais seulement).

general8 8. À qui s’applique la règle de 50 % concernant la divulgation?

Une maison de courtage d’hypothèques doit indiquer, sur demande, si elle était elle-même le prêteur pour plus de 50 % des hypothèques et des renouvellements d’hypothèque négociés au cours de l’exercice précédent. En outre, elle doit divulguer, sur demande, le nom du prêteur, le cas échéant, avec qui elle a négocié plus de 50 % des hypothèques et des renouvellements d’hypothèque au cours de l’exercice précédent.

general9 9. Si une maison de courtage d’hypothèques a négocié plus de 50 % des hypothèques ou des renouvellements d’hypothèque avec un seul prêteur, le pourcentage est-il fondé sur le nombre d’opérations ou sur le montant en dollars?

Il est fondé sur le nombre total d’hypothèques et de renouvellements d’hypothèque.

general10 10. Quel est le règlement qui oblige une maison de courtage à divulguer le montant exact de ses commissions?

En vertu des articles 21 et 22 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement), une maison de courtage est tenue de divulguer les commissions, la rémunération, les points de récompense, les primes et les autres avantages que d’autres personnes ou entités accordent à la maison de courtage, à ses courtiers et à ses agents ainsi que ceux que la maison de courtage accorde à d’autres personnes ou entités. Cette obligation comprend la divulgation de l’identité du payeur et s’applique à toutes les primes que reçoit un courtier ou un agent en hypothèques. Il n’est pas nécessaire de divulguer les montants exacts, à moins que ne l’exige l’article5 du Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement).
 

Formulaires

form1 1. Puis-je demander à la Commission des services financiers de l’Ontario(CSFO) d’examiner la lettre sur les conflits d’intérêts de ma maison de courtage d’hypothèques?

La CSFO ne donne aucun avis ni conseil au sujet des documents établis par les maisons de courtage. On recommande à ces dernières de consulter une association professionnelle de courtage hypothécaire ou d’obtenir des conseils juridiques.

form2 2. Puis-je utiliser l’ancienne formule intitulée État de compte du prêt hypothécaire pour divulguer des renseignements?

La formule État de compte du prêt hypothécaire ne s’applique que jusqu’au 31 décembre 2008. Après cette date, le Règlement de l’Ontario 191/08 portant sur le coût d’emprunt et les renseignements à divulguer aux emprunteurs (en anglais seulement), qui comporte d’autres exigences en matière de divulgation, sera en vigueur. Pour pouvoir utiliser l’ancienne formule État de compte du prêt hypothécaire, il faudrait y apporter de nombreuses modifications. Les fournisseurs de services de l’industrie du courtage hypothécaire sont en train d’élaborer de nouveaux documents pour la divulgation du coût d’emprunt. Il serait bon de communiquer avec eux au sujet des formules à utiliser.

form3 3. Les rôles sont-ils divulgués dans le nouvel état de compte du prêt hypothécaire? Dans la négative, comment les rôles doivent-ils être divulgués?

Après le 1er janvier 2009, la CSFO n’aura plus de formule intitulée État de compte du prêt hypothécaire. Pour savoir comment divulguer les rôles en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, il faut se reporter à l’article 18 du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice pour les maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement). Cet article exige que la maison de courtage d’hypothèques informe par écrit l’emprunteur potentiel qu’elle agit pour le compte de l’emprunteur ou du prêteur, ou des deux, et qu’elle n’accorde pas la préférence à l’un ni à l’autre.

form4 4. La CSFO a-t-elle une formule de demande ou un document que les maisons de courtage peuvent utiliser pour déterminer si elles ont rempli toutes les exigences en matière de divulgation?

Il incombe à la maison de courtage et au courtier principal d’élaborer des politiques et des procédures pour s’assurer que tous les renseignements exigés ont été fournis.

form5 5. La CSFO a-t-elle des modèles de textes ou de formules pour la divulgation (p.ex. la divulgation des commissions ou des conflits d’intérêts)?

Non, elle n’en a pas. Chaque maison de courtage doit élaborer ses propres déclarations. Il est recommandé de communiquer avec l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, l’Independent Mortgage Brokers Association et les fournisseurs de logiciels de l’industrie du courtage hypothécaire pour savoir s’ils sont en train d’élaborer des formules sur les conflits d’intérêts et la divulgation.
 

Divulgation aux emprunteurs

div1 1. Que doit la maison de courtage divulguer à l’emprunteur concernant le coût de l’emprunt?

Il n’y a pas de formulaire standard.  C’est la responsabilité à la maison de courtage d’hypothèques et au courtier principal de s’assurer que les politiques et procédures sont en place et de s’assurer que les courtiers et les agents en hypothèques fournissent une divulgation complète de leurs relations, des frais et des conflits d’intérêts potentiels. 

div2 2. La maison de courtage qui restreint les opérations qu’un agent en hypothèques peut entrer dans Filogix doit-elle le divulguer par écrit?

La maison de courtage est tenue de divulguer par écrit à l’emprunteur le nombre de prêteurs qu’elle a représentés au cours du dernier exercice. En outre, elle doit divulguer sur demande le nom du prêteur, le cas échéant, avec qui elle a négocié plus de 50 % du nombre total d’hypothèques consenties au cours de l’exercice précédent.

div3 3. Je suis à la fois un courtier en hypothèques et un prêteur à qui d’autres maisons de courtage proposent des hypothèques. En cas de conflit d’intérêts, est-ce à moi ou à la maison de courtage de le divulguer?

C’est à la maison de courtage qui propose l’hypothèque qu’il incombe de divulguer la relation.

div4 4. Un courtier principal ou un courtier ou agent en hypothèques a-t-il le droit de prêter son propre argent à un emprunteur par l’entremise de la maison de courtage d’hypothèques?

Un courtier principal ou un courtier ou agent en hypothèques peut prêter son propre argent (c.-à-d. agir à titre de prêteur) par l’entremise d’une maison de courtage. Cependant, cette dernière doit divulguer la nature de sa relation avec le prêteur dans le cadre d’une hypothèque qu’elle propose à l’emprunteur.

div5 5. Que dois-je répondre à un client qui me demande conseil au sujet de la durée de l’hypothèque qu’il devrait choisir si je sais que le prêteur me versera une commission plus élevée pour un prêt hypothécaire échelonné sur cinq ans?

Vous devez divulguer les risques importants que comporte l’hypothèque, votre rôle en tant que maison de courtage d’hypothèques ainsi que les conflits d’intérêts potentiels. En outre, vous avez l’obligation de proposer au client une hypothèque appropriée en tenant compte de ses besoins et de sa situation et non pas de la commission que vous toucherez. Si vous recommandez une hypothèque d’une durée de cinq ans, vous devez informer le client que votre commission sera plus élevée.

div6 6. Si une maison de courtage ne fait des renvois qu’à d’autres maisons de courtage, qui est responsable de la divulgation?

Il incombe aux deux maisons de courtage visées de divulguer les commissions qu’elles reçoivent ou qu’elles versent en relation avec l’hypothèque.

div7 7. Si deux prêteurs différents offrent le même prêt hypothécaire (p.ex. même taux et mêmes modalités), le fait de choisir le prêteur qui offre la commission ou la rémunération la plus élevée donne-t-il lieu à un conflit d’intérêts?

Si les deux options procurent les mêmes avantages à l’emprunteur et que tous les renseignements exigés ont été communiqués par écrit, alors les exigences de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques ont été remplies.

div8 8. Combien de temps à l’avance un client peut-il signer un document d’information?

Sauf indication contraire du contexte, les renseignements exigés doivent être divulgués dès que possible et au plus tard deux jours ouvrables avant que se produise l’une des choses indiquées à l’article 35 (dans le cas des emprunteurs) ou à l’article 36 (dans le cas des prêteurs et des investisseurs) du Règlement de l’Ontario 188/08 portant sur les normes d’exercice des maisons de courtage d’hypothèques (en anglais seulement).

div9 9. Qu’arrive-t-il si une maison de courtage d’hypothèques ne peut fournir les renseignements exigés au moins deux jours ouvrables à l’avance?

L’emprunteur peut consentir par écrit à recevoir les renseignements à n’importe quel moment avant de signer la convention hypothécaire. L’investisseur ou le prêteur peut consentir par écrit à réduire le délai à un jour ouvrable.

div10 10. Si un membre de la famille d’un agent en hypothèques travaille pour un prêteur, cette relation doit-elle être divulguée au client?

Une maison de courtage doit divulguer la nature de sa relation avec un prêteur. Si un membre de la famille d’un agent en hypothèques travaille pour un prêteur, il faut discuter de cette relation avec le courtier principal de la maison de courtage. La relation doit être divulguée lorsque cela est pertinent (p.ex. le prêteur est visé par l’opération hypothécaire). En cas de doute, il vaut mieux divulguer la relation.

div11 11. Dois-je divulguer que je suis à la fois un courtier en hypothèques et un prêteur si je n’agis qu’à titre de prêteur dans le cadre d’une opération hypothécaire en particulier?

Une maison de courtage d’hypothèques doit divulguer la nature de sa relation avec un prêteur lorsqu’elle propose une hypothèque à un emprunteur. Si vous n’agissez qu’en qualité de prêteur pour une opération et que vous exigez des frais uniquement à ce titre, il n’est pas nécessaire de divulguer que vous êtes courtier en hypothèques. Cependant, si vous agissez à la fois comme prêteur et comme courtier dans le cadre d’une hypothèque, vous devez le divulguer. Pour ce qui est de votre maison de courtage, elle est tenue de divulguer sa relation et son rôle dans l’opération.

div12 12. Y a-t-il un conflit d’intérêt lorsqu’un prêteur offre un rabais en fonction du volume?

Le rabais en fonction du volume accordé par le prêteur peut donner l’impression qu’on fait affaire avec lui dans le but de profiter du rabais. La maison de courtage doit divulguer l’existence d’incitatifs pouvant porter à croire qu’elle et ses courtiers et agents en hypothèques font passer leurs intérêts avant ceux du client. En cas de doute, il vaut mieux divulguer la situation. La maison de courtage doit inclure dans les renseignements qu’elle communique par écrit la nature de sa relation ainsi que les commissions ou les avantages qu’elle obtiendra ou pourrait obtenir d’autres personnes ou sociétés.
 

Divulgation aux emprunteurs et aux prêteurs

divep1 1. Je suis à la fois courtier ou agent en hypothèques et agent immobilier. Ma maison de courtage d’hypothèques doit-elle informer le prêteur et l’emprunteur que je recevrai une commission d’intermédiaire et une commission de courtage?

Oui. Si un courtier ou un agent en hypothèques reçoit une prime d’une autre personne, la maison de courtage est tenue d’en informer l’emprunteur par écrit en précisant la nature de la prime ainsi que l’identité de la personne. De plus, la maison de courtage doit indiquer à l’emprunteur la nature de sa relation avec le prêteur et indiquer à ce dernier la nature de sa relation avec chaque emprunteur en précisant que l’agent en hypothèques est également l’agent immobilier. Par ailleurs, vous devez faire en sorte que votre travail d’agent immobilier ne compromette pas votre intégrité, votre indépendance ni votre compétence en tant qu’agent en hypothèques. Vous ne pouvez utiliser les renseignements obtenus dans le cadre de votre travail d’agent en hypothèques à d’autres fins, à moins d’avoir obtenu le consentement écrit de la personne qui vous les a fournis. Les obligations de divulgation s’appliquent également aux agents immobiliers et aux emprunteurs en vertu de la Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier.

divep2 2. Qui la maison de courtage d’hypothèques ou le courtier ou l’agent en hypothèques représente-il s’il est rémunéré par le prêteur?

C’est à la maison de courtage de déterminer qui est son client et de divulguer son rôle. Elle est tenue de préciser si elle représente, selon le cas:
  • seulement le prêteur;
  • seulement l’emprunteur;
  • à la fois l’emprunteur et le prêteur, sans accorder la préférence à l’un ni à l’autre.

divep3 3. Comment les renseignements exigés doivent-ils être communiqués aux prêteurs?

Il faut fournir aux prêteurs privés le Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par des courtiers ainsi que les autres renseignements exigés pour remplir les obligations en matière de divulgation. Les renseignements doivent être communiqués par écrit.
 

Divulgation aux emprunteurs et aux investisseurs

divei1 1. Qu’est-ce qui prouve à un emprunteur ou à un investisseur qu’un courtier ou un agent en hypothèques est impartial dans sa recherche de prêts hypothécaires?

Toutes les maisons de courtage doivent divulguer leur relation avec les prêteurs et notamment le nombre de prêteurs avec qui elles ont négocié des hypothèques au cours du dernier exercice. En outre, elles sont tenues de proposer à l’emprunteur, au prêteur ou à l’investisseur une hypothèque qui lui convient. Par ailleurs, pour obtenir un permis, elles doivent s’engager à exercer leurs activités de façon honnête et intègre.
 

Banques

bank1 1. Quels renseignements dois-je divulguer à une banque si le client a présenté une demande d’hypothèque standard et qu’aucuns frais de courtage hypothécaire ne sont facturés?

En vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, les banques et les autres institutions financières sont expressément dispensées de l’obligation de divulguer des renseignements aux prêteurs et aux investisseurs. Vous pouvez vous adresser à la banque pour connaître ses exigences.

bank2 2. Un représentant hypothécaire d’une banque qui travaille dans une agence immobilière doit-il divulguer qu’il existe un conflit d’intérêts?

Si le représentant est un employé de la banque, il est dispensé des exigences établies par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la Loi) et ses règlements s’il fait le courtage d’hypothèques ou effectue des opérations hypothécaires pour le compte de l’institution financière. Les banques sont réglementées par le gouvernement fédéral et ont leurs propres règles concernant la divulgation. Si le représentant de la banque travaille à la commission ou à contrat et qu’il n’est pas supervisé par la banque, il n’est peut-être pas un employé de la banque. Dans ce cas, le représentant de la banque doit posséder un permis l’autorisant à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires et il doit se conformer aux exigences de la Loi, y compris celles concernant la divulgation des conflits d’intérêts.
Remarque – Quiconque fait le courtage d’hypothèques ou effectue des opérations hypothécaires doit être titulaire d’un permis, à moins de faire l’objet d’une dispense particulière.

bank3 3. Les banques sont-elles tenues de divulguer à leurs clients les mêmes renseignements que les maisons de courtage d’hypothèques?

Les banques ne sont pas régies par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques. Il serait bon de communiquer avec l’Agence de la consommation en matière financière du Canada pour connaître les règles de divulgation qui s’appliquent aux banques.

 


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