Le processus de demande de prêt hypothécaire

​En commençant par la documentation qui doit être remplie, jusqu'à la signature sur la ligne pointillée.

Qu’il s’agisse de votre première demande de prêt hypothécaire ou du renouvellement d’un prêt hypothécaire auprès d’un nouveau prêteur, il y a plusieurs étapes à suivre avant d’obtenir un prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison ou un renouvellement d’un prêt hypothécaire :

 

Choisir un prêteur potentiel

Avoir recours à un agent/courtier hypothécaire

Si vous avez recours à un agent/courtier hypothécaire, il commencera à chercher la bonne hypothèque pour vous après avoir pris connaissance de tout ce qu'il doit savoir sur vous et vos besoins. Il vérifiera si vous répondez aux exigences d'admissibilité de divers prêteurs.

 

L'agent/courtier hypothécaire vous présentera des options fondées sur une évaluation du prêteur, de l’hypothèque, de sa structure, de ses caractéristiques et de ses risques à la lumière des renseignements que vous lui avez fournis sur votre situation personnelle.  L'agent/courtier hypothécaire doit également expliquer sa justification pour les options qui sont présentées.

 

Assurez-vous que l'agent/courtier hypothécaire vous fournit des renseignements qui vous aideront à établir si vous avez les moyens de prendre cette hypothèque, y compris l'estimation du coût total de l'emprunt pour la durée de l'hypothèque. Le coût total de l’hypothèque dépend des modalités et conditions de remboursement, comme le taux d’intérêt et la période totale de remboursement de l’hypothèque que l’on appelle « période d’amortissement ». Le coût total peut être beaucoup plus élevé que le montant que vous empruntez. Vous devez déterminer si le taux, la période d’amortissement et le coût total de l’hypothèque vous conviennent. 

 

Consultez le document Liste de vérification – services d’un courtier ou d’un agent en hypothèques pour obtenir d'autres conseils utiles.

Consulter directement un prêteur ou utiliser d'autres intermédiaires

Magasinez pour trouver une hypothèque dont le taux et la durée correspondent à vos besoins, à des conditions qui vous conviennent. Si vous avez recours à un prêteur privé, prêtant ses propres fonds garantis par l'hypothèque, assurez-vous qu'il est titulaire d'un permis de prêteur hypothécaire ou que vous passez autrement par une maison de courtage d'hypothèques agréée. Lisez l'article Comparer les prêts hypothécaires pour avoir des conseils sur la façon de trouver une hypothèque qui répond à vos besoins.

 

 

Voulez-vous une approbation préalable?

Si vous êtes un premier acheteur, c'est une bonne idée d'obtenir une approbation préalable pour une hypothèque avant de commencer à chercher une nouvelle maison, puisque cela peut vous donner une idée de votre budget. Vous pouvez demander à un agent/courtier hypothécaire de vous aider dans ce processus, ou consulter directement une institution financière ou un autre prêteur.
 
Vous recevrez une confirmation écrite indiquant un montant précis à un certain taux d'intérêt. Cette offre est valide pendant une période précise. Cependant, n'oubliez pas qu'une approbation préalable pour une hypothèque n'est pas une garantie d'approbation pour le prêt hypothécaire, puisque cela dépend de plusieurs facteurs, y compris la propriété que vous souhaitez ultimement acheter.
 

Rencontre et téléchargement d'information

Votre agent/courtier hypothécaire ou votre prêteur vous demandera des renseignements pour l’aider à mieux comprendre votre situation, vos objectifs par rapport au prêt hypothécaire ou au renouvellement et le type de prêt hypothécaire que vous voulez ou dont vous avez besoin, notamment :
 
  • votre situation financière
  • vos actifs
  • vos sources de revenus ou vos ressources financières, y compris votre emploi
  • vos besoins et objectifs en matière de prêt hypothécaire
  • vos connaissances sur les prêts hypothécaires
  • votre préférence relativement au montant, au taux, à la durée, à l'amortissement et aux conditions
  • votre tolérance au risque
  • les autres parties à la transaction
  • si vous avez trouvé une propriété que vous souhaitez acheter, des renseignements sur la propriété qui deviendra la sûreté pour votre prêt hypothécaire
  • votre cote de solvabilité, si vous la connaissez
  • votre niveau d'endettement ou votre passif
  • le montant de mise de fonds que vous avez épargné si vous êtes un premier acheteur
Il vous demandera également de fournir des documents à l’appui de ces renseignements.
 
Apportez les renseignements suivants avec vous à votre première rencontre avec un agent/courtier hypothécaire ou un prêteur :
 
  • des renseignements sur votre emploi, y compris une confirmation de votre salaire. Une lettre de votre employeur pourrait convenir à cet effet
  • des renseignements sur toutes vos autres sources de revenus, avec une preuve
  • les renseignements sur votre institution financière
  • une preuve de tout actif, y compris vos REER ou un compte d'épargne
  • des détails sur tout prêt ou autres dettes, par exemple des prêts étudiants
  • une preuve de votre mise de fonds, y compris des renseignements sur le montant que vous avez épargné pour la mise de fonds et sa provenance si vous êtes un premier acheteur
  • l'adresse complète de la propriété
  • une copie de la fiche d'inscription immobilière, le cas échéant
  • votre attestation d'approbation préalable pour l'hypothèque, si vous en avez une et que vous avez maintenant trouvé une propriété
  • les coordonnées de votre avocat ou notaire
  • une copie de la convention d'achat-vente
  • une estimation de vos frais de logement mensuels (p. ex., taxes foncières, services publics, etc.)
  • la preuve que vous avez les fonds pour payer les frais de clôture si vous êtes un premier acheteur.
Les prêteurs ou agents/courtiers hypothécaires se fieront aux renseignements que vous leur fournissez.  Ceux-ci les aident à trouver les options hypothécaires et/ou les prêteurs qui vous conviennent le mieux. Il est donc essentiel que vous soyez parfaitement honnête lorsque vous leur transmettez ces renseignements.  Si votre demande de prêt hypothécaire comporte des erreurs, cela risque de vous faire conclure une hypothèque qui n’est pas adaptée à votre situation. Il peut aussi y avoir des conséquences graves si les renseignements figurant dans votre demande de prêt hypothécaire sont faux ou déformés.
 
Lorsque les renseignements que vous avez fournis ne sont pas cohérents, les prêteurs et agents/courtiers hypothécaires sont censés poser des questions et demander des informations supplémentaires.
 
 

Analyse du ratio du service de la dette

Votre prêteur ou agent/courtier hypothécaire doit s'assurer que vous avez les moyens de rembourser une hypothèque si vous faites une première demande ou choisissez de renouveler votre prêt hypothécaire auprès d’un autre prêteur.  Pour ce faire, ils effectueront une analyse du ratio du service de la dette, soit une comparaison de vos dettes par rapport à vos revenus, pour savoir si vous avez les moyens d'avoir le prêt hypothécaire que vous voulez.

 

La plupart des prêteurs exigeront que vos coûts de logement mensuels (amortissement brut de la dette), y compris les versements hypothécaires, les taxes foncières, les charges de copropriété et les frais de chauffage, ne dépassent pas 32 % de vos revenus mensuels bruts. Pour les nouveaux acheteurs, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, votre prêteur exigera que vos coûts de logement mensuels ne dépassent pas 39 % de vos revenus mensuels.

 

Ils voudront également vérifier si le montant mensuel total de vos dettes, par exemple les prêts ou locations automobiles et les paiements de carte de crédit (endettement total), ne dépasse pas 40 % de vos revenus mensuels bruts.

 

En plus d'être admissible pour le prêt hypothécaire au taux offert par le prêteur, vous devrez aussi être admissible pour le taux hypothécaire sur cinq ans affiché par la Banque du Canada, qui est habituellement plus élevé, ou le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 %.

 

Ce « test de tension » supplémentaire constitue la réponse du gouvernement du Canada à la forte hausse du prix des maisons dans certaines villes canadiennes et aux inquiétudes concernant les emprunteurs qui se seraient surendettés et qui pourraient avoir de la difficulté à effectuer leurs paiements hypothécaires avec la hausse des taux hypothécaires, qui sont actuellement bas. Tous les propriétaires qui demandent un prêt hypothécaire, ou renouvellent leur prêt hypothécaire auprès d’un autre prêteur, sont assujettis au test de tension. Cela permet aux prêteurs hypothécaires d'être certains que le propriétaire pourra continuer de rembourser son prêt hypothécaire advenant une hausse des prix ou des taux.

 
 

Analyse de la propriété

Si vous avez déjà trouvé une propriété, ou si vous êtes propriétaire et souhaitez renouveler votre prêt hypothécaire, votre prêteur ou agent/courtier hypothécaire pourrait devoir analyser la propriété pour s'assurer que sa valeur constitue une sûreté adéquate pour le prêt hypothécaire.
 
Il pourrait vouloir voir la propriété en ligne avec vous, lire la description de la propriété sur MLS ou sur un site de vente par le propriétaire et/ou obtenir une évaluation ou une inspection de la propriété pour établir sa juste valeur marchande. Si vous achetez une propriété, vous pourriez avoir à demander l'accès à la propriété auprès des vendeurs et vous devrez payer les frais d'évaluation ou d'inspection de la maison, à moins que le prêteur les paie pour vous inciter à faire affaire avec lui.
 

Remplir la demande

Si vous avez recours à un agent/courtier hypothécaire pour trouver un prêt, lorsqu'il aura votre autorisation de communiquer avec un prêteur particulier, il remplira la demande pour vous en se servant des renseignements sur la propriété, si vous en avez choisi une, et des renseignements à votre sujet obtenus lors de votre rencontre. Il devrait vous demander de signer une attestation écrite qu'il vous a informé des risques associés à l'hypothèque qui vous a été présentée.
 
Si vous faites directement affaire à un prêteur, vous remplirez la demande avec lui.
 
La demande d'hypothèque comprendra des renseignements de base comme vos nom, adresse et numéro de téléphone, votre numéro d'assurance sociale, votre employeur, votre revenu, le nombre de personnes à votre charge et le nom et l'adresse de votre banque ou autre institution financière.
 
La demande comprendra également des détails sur votre actif, y compris les fonds communs de placement et les REER; et votre passif, y compris les cartes de crédit, marges de crédit, prêts ou locations; l'objectif du prêt; le montant du prêt hypothécaire requis; le type de prêt hypothécaire que vous souhaitez; la durée, l'amortissement et le taux d'intérêt de l'hypothèque demandée, ainsi qu'une description de la propriété que vous voulez acheter, ou dont vous êtes déjà propriétaire, comme son adresse, sa taille, le type et la construction.
 
Assurez-vous de lire la demande attentivement avant de la signer, et ne signez jamais un formulaire qui n'est pas totalement rempli.
 
Vous devrez également signer un formulaire d'autorisation de crédit donnant à l'agent/courtier hypothécaire ou au prêteur l'autorisation d'effectuer une vérification de la solvabilité. Un agent/courtier hypothécaire ne peut pas et ne devrait pas demander un rapport de solvabilité sans d'abord obtenir votre consentement.

Vérification auprès d'une agence d'évaluation du crédit

Un rapport de solvabilité obtenu d'une agence d'évaluation du crédit informera le prêteur potentiel de votre assiduité passée à payer vos dettes et factures, de vos dettes impayées et de votre historique d'emploi, de revenus et de résidence.
 
Le rapport de l'agence d'évaluation du crédit comprendra une cote de crédit, qui indique de façon simple la probabilité que vous remboursiez vos prêts aux conditions convenues. Il résume tous les renseignements disponibles à votre sujet et rassemble ces constatations en un seul nombre.
 
Le rapport comprendra également des renseignements sur les faillites, les recouvrements, les jugements, les saisies-arrêts ou les privilèges à votre encontre et mentionnera si vous avez fait l'objet d'une procédure de saisie ou de pouvoir de vente au cours des cinq à sept dernières années.
 
Ni le prêteur ni votre agent/courtier hypothécaire ne pourra vous remettre un exemplaire de ce rapport, mais ils peuvent discuter des problèmes éventuels avec vous et ils doivent noter ces problèmes dans la demande d'hypothèque.
 
Même si l'agent/courtier hypothécaire ou le prêteur est tenu de faire une vérification de votre solvabilité, vous pouvez toujours obtenir une copie de votre propre dossier de crédit et vérifier que les renseignements qu'il contient sont complets et exacts. En le faisant tôt dans votre processus d'achat de maison, ou de renouvellement de prêt hypothécaire, et avant de rencontrer un agent/courtier hypothécaire ou un prêteur, vous aurez l'occasion de rétablir votre dossier si le rapport indique que vous avez une mauvaise cote de solvabilité.
 
Il existe deux principales agences d'évaluation du crédit : Equifax Canada Inc. [New Window] et TransUnion of Canada [New Window] (anglais seulement). Vous aurez à payer de faibles frais pour ce service. Des frais pour l’obtention de votre dossier de crédit s’appliquent si vous faites une demande en ligne. Toutefois, ce service est gratuit si vous faites la demande par la poste, par télécopieur ou en personne.
 
Une fois cette étape terminée, vous signerez le formulaire de demande d'hypothèque, confirmant ainsi que les faits indiqués sur la demande sont exacts.
 
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Négociation et engagement

Lorsqu'un prêteur potentiel vous informe ou informe votre agent/courtier hypothécaire qu'il est disposé à vous avancer le prêt, vous ou votre agent/courtier hypothécaire commencez alors les négociations. Vous discuterez d'un taux et d'une durée définitifs pour le prêt hypothécaire et il est possible que vous ou votre agent/courtier hypothécaire ayez à fournir d'autres documents pour appuyer votre demande.
 
Lorsque vous recevez l'approbation hypothécaire ou la lettre d'engagement officielle, vérifiez toutes les conditions qui y sont énoncées avant de signer et de retourner l'entente.
 

Liaison en vue du processus de clôture

Lorsque le prêteur a reçu votre entente signée, le processus de clôture commencera. Votre agent/courtier hypothécaire peut continuer d'assurer la liaison entre vous et le prêteur, et peut-être même avec les avocats travaillant pour vous et le vendeur.
 

Administration continue de l'hypothèque

Si vous avez eu recours à un agent/courtier hypothécaire pour vous aider à trouver un prêt hypothécaire et que sa maison de courtage possède aussi un permis d'administrateur, après la clôture de la vente de la propriété et la remise des fonds par le prêteur, il est possible que votre dossier hypothécaire soit envoyé au service d'administration de la maison de courtage hypothécaire. Il fera le suivi des versements, calculera le solde du prêt et pourra percevoir les taxes foncières. Il peut avertir l'agent/courtier hypothécaire lorsque l'échéance de la durée de l'hypothèque approche, pour qu'il puisse vous aider avec le renouvellement ou la sélection d'un nouveau prêteur pour la prochaine durée.
 

 
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