Hypothèques : aperçu historique

Faits intéressants sur l’évolution des prêts hypothécaires au fil des années.

L’obtention d’un prêt hypothécaire est depuis longtemps le moyen le plus couramment employé par les Ontariens et Ontariennes pour acheter un logement. En fait, le secteur hypothécaire remonte à plusieurs siècles. Même si ces prêts ont toujours la même raison d’être, ils ont évolué pour passer d’un simple plan de remboursement à une opération financière bien plus complexe.

Les prêts hypothécaires sont nés en Angleterre à une époque où les gens n’avaient pas les ressources suffisantes pour acheter des terres comptant en une seule fois. Les acheteurs contractaient des prêts directement auprès du vendeur, sans passer par une banque ou un autre tiers. À la différence d’aujourd’hui, les acheteurs ne pouvaient vivre sur leur terrain qu’une fois la totalité de la somme payée. En cas de non-paiement des traites, ils renonçaient à leur droit au terrain et à tout paiement qu’ils avaient versé à l’acheteur.

Au XXe siècle, la plupart des hypothèques étaient des prêts à long terme où l’emprunteur ne payait que les intérêts mensuels tout en économisant pour rembourser le montant initial. Toutefois, dans le contexte de graves événements mondiaux comme la Grande Dépression des années 1920 et les deux guerres mondiales, un grand nombre d’emprunteurs ne pouvaient même plus payer les intérêts sur leur propriété (dont la valeur avait souvent chuté en dessous de celle du prêt initial) et, pour de nombreux prêteurs, le prêt n’était pas garanti par la valeur de la propriété.

Cela mena à l’offre d’hypothèques à amortissement total à long terme, où une part du capital et une part des intérêts étaient remboursées chaque mois dans un paiement fixe sur une durée pouvant atteindre 25 ans.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), créée en 1946 pour administrer la Loi nationale sur l’habitationouvre dans autre page, vend aujourd’hui une assurance prêt hypothécaire obligatoire lorsque le versement initial de l’acheteur est inférieur à 20 % du prix du nouveau logement. Cette assurance indemnise le prêteur lorsque l’acheteur manque à son obligation de rembourser son emprunt hypothécaire.

Dans les années 1970, la hausse de l’inflation fit évoluer les hypothèques, qui devinrent les produits que nous connaissons aujourd’hui. À mesure que les taux grimpaient, les prêteurs et les emprunteurs se retrouvaient liés par des prêts à amortissement total qui ne reflétaient pas les variations des taux d’intérêt. La création d’hypothèques à amortissement partiel, qui protègent prêteurs et emprunteurs des fluctuations du marché, offre l’option de prêts d’une durée de un, trois ou cinq ans amortis sur 20 à 25 ans, préférables aux prêts d’une durée de 20 à 30 ans. Les hypothèques à amortissement partiel sont maintenant l’un des types d’hypothèques les plus courants au Canada.

En 1992, afin de faciliter l’apport initial lié à l’obtention d’un emprunt hypothécaire, le gouvernement du Canada instaura le Régime d’accession à la propriété, qui permet aux Canadiens et aux Canadiennes de retirer en franchise d’impôt des fonds de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour acheter un logement.

Depuis, le 1er juillet 2008, en vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèquesouvre dans autre page, le gouvernement de l’Ontario exige de toutes les entreprises et tous les particuliers qui se livrent à des activités de courtage d’hypothèques dans la province qu’ils soient titulaires d’un permis délivré par la Commission des services financiers de l’Ontario (CSFO). Les courtiers et les agents en hypothèques jouent un rôle important dans le processus hypothécaire; selon un sondage réalisé en 2016 par la SCHL, 51 % des acheteurs d’un premier logement ont recours à leurs services. En vertu de la Loi, tous les courtiers et agents en hypothèques doivent se conformer à des exigences particulières en matière de formation, d’expérience et d’aptitude à l’emploi en vue de renforcer la protection des consommateurs, la concurrence et le professionnalisme dans le secteur.

Les hypothèques ont évolué, passant d’un mécanisme de remboursement assurant la protection et l’intérêt du seul propriétaire foncier à un système où l’emprunteur et le prêteur peuvent conclure une opération en toute confiance.